土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5-3 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 姫路市
兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3 (姫路)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域)
  • 姫路駅 から 2000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
27万1,092
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万2,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 姫路市兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3
価格時点 2023
駅名 姫路駅 から 2000m
路線価
1坪当たり 1坪 27万1,092
1平米当たり 1平米 8万2,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
2,370万
(232 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 33万7,212
1平米 10万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
2,370万
(232 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 33万7,212 円/坪
1平米 10万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市街周辺、用途的な類似地域は戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居住者で圏外から需要は少ない。市街中心に近い古くからの住宅地域で利便性が高く潜在的な需要はあるが、分譲素地となるような土地が少なく新規供給は相続や転居を契機とするものが多い。土地のみで2000万円~2500万円程度が取引の中心、戸建は中古物件の取引が多く価格帯は把握し難い。

(2) 同一需給圏は、概ね姫路市中心部に位置する住宅地域と判定した。主である需要者は同一需給圏内の居住者であると想定される。幹線道路背後の住宅地域で生活利便性等に比較的恵まれていることから底固い需要が存しており、土地の供給は限定的であるが需給は安定的に推移している。地域における需要の中心価格帯は、土地は2,000万円前後、新築の戸建物件は3,500万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主とする地域にあり、賃貸市場が未成熟で画地規模も小さいことから賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。

(2) 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができた。他方収益価格は、画地規模等により経済合理的に賃貸事業が成り立ち難いため、収益還元法は適用できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であることから、取引市場の実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 姫路駅北西方
距離 2000 m
土地の状態
土地面積 70.2 坪 (232 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 姫路市兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3
標準地の範囲
80 m
西 60 m
30 m
35 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等の混在が見られる住宅地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。

(2)生活利便性等に比較的恵まれた住宅地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測される。地価は横這いで推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 33万7,212
1平米 10万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 33万7,212
1平米 10万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 33万7,212
1平米 10万2,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 33万7,212
1平米 10万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 33万7,212
1平米 10万2,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 33万7,212
1平米 10万2,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気の先行き不透明感は強い。利便性の高い新興住宅地域等の需要は堅調であるが、旧集落、既存住宅地域に対する需要は弱含みである。

(2)姫路市の人口は微減傾向にある。住宅地需要は居住環境や利便性等による二極化が依然として継続している。コロナ禍の影響は顕在化していない。

地域要因
(1)周辺利用に大きな変化は見られず、特筆すべき変動はない。

(2)近隣地域は既成市街地の混在住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 TK605国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万4,669 円/平米
34万6,036 円/坪
推定価格 平米
10万3,633 円/平米
34万2,611 円/坪
標準価格 平米
10万4,680 円/平米
34万6,072 円/坪
査定価格 平米
10万5,000 円/平米
34万7,130 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 TC605国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万9,511 円/平米
32万8,983 円/坪
推定価格 平米
9万8,526 円/平米
32万5,727 円/坪
標準価格 平米
9万9,723 円/平米
32万9,684 円/坪
査定価格 平米
9万9,700 円/平米
32万9,608 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 NS605国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
10万549 円/平米
33万2,415 円/坪
推定価格 平米
9万8,577 円/平米
32万5,896 円/坪
標準価格 平米
10万2,684 円/平米
33万9,473 円/坪
査定価格 平米
10万3,000 円/平米
34万518 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 TY604国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万6,516 円/平米
31万9,082 円/坪
推定価格 平米
9万1,362 円/平米
30万2,043 円/坪
標準価格 平米
10万4,653 円/平米
34万5,983 円/坪
査定価格 平米
10万5,000 円/平米
34万7,130 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 MKZ604国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
10万890 円/平米
33万3,542 円/坪
推定価格 平米
10万2,949 円/平米
34万349 円/坪
標準価格 平米
9万6,214 円/平米
31万8,083 円/坪
査定価格 平米
9万6,200 円/平米
31万8,037 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 0.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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