路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区榴岡5-1-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
価格時点	2023 年
駅名	榴ケ岡駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円 1平米 41万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万1,990 円／坪 1平米 41万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ仙台駅東側の商住混在地域及び商業地域。店舗等の商業系用途の需要者は自己使用目的の企業や個人事業者が中心と考えられるが、大規模画地については、全国のデベロッパー等の参入も見込まれる。仙台駅東口では低金利を背景に不動産需要は依然として堅調。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にあるが、売り物件が出た場合は高値で成約する傾向にある。 (2) 同一需給圏は、仙台駅周辺に広がる商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企図する不動産業者や投資家等である。当地域は、東口商業地域ではやや東方に位置するが、宮城野通背後に位置し、最寄駅に近く、割安感も有するため、多様な用途が想定されることから、当地域の商業地需要は旺盛である。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業用途は自己使用が大半で、賃貸市場は活発ではないが、賃貸共同住宅も混在し、取引に当たっては投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性も有していることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格をも比較考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 仙台駅東口から広がる商業地域に位置する。主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う不動産業者や投資家等であるが、収益価格は、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	榴ケ岡駅南西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の事務所、共同住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
標準地の範囲
東	90 m
西	45 m
南	165 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	仙台駅東口の宮城野大通り背後に位置する商住混在地域
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後で店舗系の商業立地性は弱いが、ＪＲ駅徒歩圏で、マンション用地や住宅の需要は堅調。コロナ禍の影響の懸念が残るが、榴岡地区は物件不足の状況が続いており、当面地価水準は上昇基調で推移すると予測。 (2)宮城野通背後に位置する商業地域。仙台駅東口の商業地域と一体となり商業地域として成熟が深化すると予測する。最寄駅への接近性も良好、背後住宅地の需要も好調であり、多様な用途で需要好調。地価水準は上昇基調。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2022年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万8,110円 1平米 43万5,000円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2019年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも波及し、全用途において地価上昇傾向は継続しているが、新型コロナの沈静化により伸びは加速している。 (2)国内経済は、物価高による下振れ懸念はあるものの、経済活動正常化により内需を中心に回復基調。仙台駅東口では、民間都市再生事業計画が進行中。
地域要因
(1)幹線道路背後のため物販的な商業立地性は弱いが、交通利便性が良好で、住宅系用途の土地需要は堅調に推移している。 (2)宮城野通背後に位置する商業地域。周辺に位置した大型ホテル跡地で、大手ディベロッパーによる開発が企図される等、漸次、開発が進む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,309 円／平米 175万6,508 円／坪
推定価格 平米 坪	55万8,937 円／平米 184万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,109 円／平米 136万5,738 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,461 円／平米 151万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	53万677 円／平米 175万4,418 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,491 円／平米 144万6,345 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万4,647 円／平米 196万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,896 円／平米 216万8,392 円／坪
標準価格 平米 坪	48万158 円／平米 158万7,402 円／坪
査定価格 平米 坪	48万 円／平米 158万6,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,781 円／平米 196万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	65万2,380 円／平米 215万6,768 円／坪
標準価格 平米 坪	47万353 円／平米 155万4,987 円／坪
査定価格 平米 坪	47万 円／平米 155万3,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,541 円／平米 136万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	44万8,020 円／平米 148万1,154 円／坪
標準価格 平米 坪	35万838 円／平米 115万9,870 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情