路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区福室4-803 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
価格時点	2023 年
駅名	陸前高砂駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,380万 円 (456 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,975 円 1平米 7万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (456 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万6,297 円／坪 1平米 7万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市東部地区及び多賀城市に通じる国道４５号、県道仙台塩釜線等の主要道路沿いの路線商業地域で、需要者の中心は県内法人、個人企業等である。国道を挟んで反対側は工業専用地域で、生コン等の事業所が連坦している。対象公示地の背後は仙石線線路が迫っており、画地規模が小さく路線商業地としては規模がやや小さい。市場での中心となる価格帯は５００㎡程度の更地で、３７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は仙台都市圏東部郊外の路線商業地域並びに車利用適合の普通商業地域・商住混在地域から構成され、特に国道４５号線沿いの代替性が高い。近隣地域は路線商業地域では画地規模が小振りなため、需要者層は資金力旺盛な大手店舗経営企業より、店舗・事業所・診療所等の立地を検討する地元企業が有力視され、駅徒歩圏であることから賃貸用共同住宅用地を求める投資家層も買手に加わる。市場の中心的価格帯は５００㎡の画地で総額３千万円台半ば前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域等の需要者は現実の土地取引価格水準だけでなく収益性にも留意して意思決定を行うものと考えられるが、売主は主として現実の土地取引価格水準に留意して意思決定を行うものと考えられる。需要者の収益性は個別性が強く、一方売主の考える土地取引価格水準は比較的客観性が大きい。よって本件では現実の取引価格水準を体現している比準価格を標準とし、収益価格をも比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 現実の取引に基づく比準価格は、路線商業地域等の市場動向を的確に体現し、実証的裏付けを有した当該価格は高い規範性が認められる。他方、収益価格は、地価及び建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なこともあって、低位の水準に留まり、取引実態との乖離は大きい。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	陸前高砂駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	137.9 坪 (456 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道サービス関連施設等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道４５号沿いに沿道関連の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後がＪＲ仙石線線路のため奥行きが短い画地が並ぶ国道沿いで、沿道サービス地域としては規模がやや小さいが、車両通行量が多く、背後人口も多いので、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)北側背後がＪＲ線鉄道敷に画され、また国道南側は工業系用途主体となるため、店舗等の集積度は高いとは言い難いが、他の路線商業地域に比べ割安感が強いことが選好され、今後も暫く地価上昇基調が維持される見込み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 23万1,751円 1平米 7万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 23万1,751円 1平米 7万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも波及し、全用途において地価上昇傾向は継続しているが、新型コロナの沈静化により伸びは加速している。 (2)コロナ禍以降の消費回復への期待感から、店舗需要は盛り返しているが、景気後退への懸念もあり、買手企業は物件選別の姿勢を徐々に強めつつある。
地域要因
(1)目立った新規投資は認められないが、国道４５号沿いで、用途の多様性が認められ、需要は底堅い。 (2)国道沿いに店舗・事業所のほか、共同住宅等も混在する地域で、用途の多様性に富むことが不動産需要の安定に寄与しており、地価の上昇傾向が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)路線商業地域にしては幾分手狭な画地規模となるが、地域内では概ね標準的であり、手頃感も認められるため、需要者からの引き合いは安定している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,506 円／平米 37万8,557 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,586 円／平米 43万8,329 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,861 円／平米 25万4,102 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	278 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,270 円／平米 39万4,307 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,316 円／平米 43万4,131 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,157 円／平米 24万1,857 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,561 円／平米 46万1,389 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,162 円／平米 46万70 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,330 円／平米 23万9,123 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,327 円／平米 36万8,047 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,937 円／平米 44万2,796 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区福室４丁目８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,732 円／平米 39万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	12万394 円／平米 39万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,416 円／平米 26万2,549 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情