路線価 (2023) 兵庫県姫路市北条口3-17-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市北条口３丁目１７番２
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円／坪 1平米 13万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市中心部及び中心部近郊の住宅地域で、需要者の中心は当圏内の居住者のほか阪神方面への通勤者である。当地域はＪＲ姫路駅から徒歩圏の市中心部に位置しており利便性が良い住宅地域で、宅地の供給は少ないものの需要は底堅い。周辺地域におけるマンション供給は一段落しつつあるが、根強い需要がある。地域における需要の中心価格帯は土地は２，５００～３，０００万円前後、新築の戸建物件は４，０００～５，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は姫路市街地中心部及びその周辺。用途的類似地域は住宅地域。同一需給圏内の居住者のほか、市内その他の地域からの需要も見込まれる。市街中心部に近く、極めて利便性が高い地域である。また、周辺に戸建用地は少なく、新規供給も限定されており、希少性が高く、そのため需要は堅調に推移している。規模等により取引価格は様々であるが、規模、街路幅員、容積率等からマンションの建設が可能な画地については、高額な取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域と判断されることから収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は周辺の賃貸物件において、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、また、試算過程に多くの想定要素を含むことから、説得性を欠く。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映し説得性を有する。よって比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地価格からの検討を行い、価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	姫路駅北東方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の他、店舗、駐車場等も混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市北条口３丁目１７番２
標準地の範囲
東	25 m
西	0 m
南	40 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)姫路駅徒歩圏の住宅地域として概ね成熟しており、特段の変動要因もなく現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、価格形成要因等より若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)市街中心付近の戸建住宅地域として概ね熟成した地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。 (2)景気の先行き不透明感は強い。利便性の高い新興住宅地域等の需要は堅調であるが、旧集落、既存住宅地域に対する需要は弱含みである。
地域要因
(1)地域的要因に特段の変動は見られず、利便性の高い立地から需要は概ね安定的に推移している。 (2)周辺利用に大きな変化は見られず、特筆すべき変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,530 円／平米 46万1,286 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,163 円／平米 44万3,543 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,513 円／平米 48万1,066 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,409 円／平米 44万1,050 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,523 円／平米 42万8,203 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,755 円／平米 47万5,254 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,358 円／平米 42万7,658 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,077 円／平米 42万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,883 円／平米 47万8,983 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＳ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,192 円／平米 45万3,557 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,502 円／平米 44万4,664 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,387 円／平米 45万4,201 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＮ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,616 円／平米 43万5,122 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,967 円／平米 44万9,507 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,742 円／平米 45万8,681 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情