土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881外 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 姫路市
兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外 (姫路)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
  • 御着駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
11万5,710
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 姫路市兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外
価格時点 2023
駅名 御着駅 から 800m
路線価
1坪当たり 1坪 11万5,710
1平米当たり 1平米 3万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月07日
鑑定評価額 総額
1,070万
(247 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 14万3,811
1平米 4万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
1,070万
(247 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 14万3,811 円/坪
1平米 4万3,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市南東部の住宅地域で、需要者は当圏内の居住者が中心で圏外からの転入者は少ない。当圏内においては農地転用による新規分譲地がみられる。当地域は既成住宅地域であること等から不動産需要は弱含みであるが、画地がまとまれば分譲地にもなりうる。地域における需要の中心価格帯は、土地は1,000万円前後、新築の戸建物件は2,500万円前後である。

(2) 同一需給圏は概ね姫路市東部の既成住宅地域で、需要者は当圏内の居住者が中心で圏外からの転入者は少ない。当圏域は旧来からの既成住宅地域で、農地転用による小規模な新規分譲地がみられるが住宅地域として成熟しており、供給は少ない。また既成住宅地域であること等から不動産需要は弱含みであり、総じて取引は少ない。地域における需要の中心価格帯は、土地は1,000万円前後、新築の戸建物件は2,500万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域においては一般住宅を主体とする古くからの地域であり、後述する理由により収益価格は試算できなかった。近隣地域においては投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内の不動産市場で形成された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 画地規模、賃貸需要も考慮すると、経済合理性に基づく共同住宅経営が困難であり、また戸建住宅による賃貸経営が成り立つ地域ではないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的の取引事例を中心に採用し、試算された規範性の高い価格であり、取引市場の実態を反映した実証的な価格と判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 御着駅東方
距離 800 m
土地の状態
土地面積 74.7 坪 (247 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 姫路市兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外
標準地の範囲
40 m
西 0 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 20 m
面積 260 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北 5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地から離れた既成住宅地域で地域要因の変化はなく、ここ暫くは現状のまま推移するものと予測する。地域性等を勘案すれば地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

(2)当地域は既成住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく概ね現状で推移するものと予測する。需要は地縁者に限定されると予想され、地価は弱含みである。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 14万3,811
1平米 4万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 14万3,811
1平米 4万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 14万3,811
1平米 4万3,500
前年から次年への変動率 -0.5 %
2022年
1坪 14万4,472
1平米 4万3,700
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 14万3,811
1平米 4万3,500
前年から次年への変動率 -0.5 %
2019年
1坪 14万4,472
1平米 4万3,700
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなり、雇用・所得環境は一部弱めの動きとなっているが、景気は全体としては持ち直している。

(2)市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。

地域要因
(1)既成住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

(2)新旧の住宅が混在する旧来からの住宅地域で、地域要因に特に変動はないが、弱含みで推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 KH605国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万7,053 円/平米
12万2,497 円/坪
推定価格 平米
3万8,597 円/平米
12万7,602 円/坪
標準価格 平米
4万3,222 円/平米
14万2,892 円/坪
査定価格 平米
4万3,200 円/平米
14万2,819 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 TK605国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万3,256 円/平米
10万9,944 円/坪
推定価格 平米
3万2,790 円/平米
10万8,404 円/坪
標準価格 平米
4万2,419 円/平米
14万237 円/坪
査定価格 平米
4万2,400 円/平米
14万174 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 HT605国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
4万2,364 円/平米
14万55 円/坪
推定価格 平米
4万1,819 円/平米
13万8,254 円/坪
標準価格 平米
4万3,561 円/平米
14万4,013 円/坪
査定価格 平米
4万3,600 円/平米
14万4,142 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 SN605国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万37 円/平米
9万9,302 円/坪
推定価格 平米
3万4,049 円/平米
11万2,566 円/坪
標準価格 平米
4万4,684 円/平米
14万7,725 円/坪
査定価格 平米
4万4,700 円/平米
14万7,778 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 KY605国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 姫路市
地域 兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万4,030 円/平米
17万8,623 円/坪
推定価格 平米
5万3,706 円/平米
17万7,552 円/坪
標準価格 平米
4万5,018 円/平米
14万8,830 円/坪
査定価格 平米
4万5,000 円/平米
14万8,770 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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