路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区幸町5-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	東照宮駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4億6,100万 円 (3177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4億6,100万 円 (3177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮城野区及びその周辺の幹線街路沿いやその周辺の商業地域である。主な需要者は、店舗や事業所経営を目的とする県内外の企業等である。路線商業地としての地域間の競争や各業種における店舗間の競争は激しいが、都心部から比較的近く、地域内に集客力の高い大規模商業施設があることから繁華性が高く、相対的に優位性を持ち需要は底堅い。取引が少なく、また規模によっても価格はバラバラで取引の中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は、仙台市東部の幹線道路沿いの路線商業地域及びその周辺地域である。需要者の中心は地場企業及び全国に店舗展開する法人等である。周辺大型ショッピングセンターが顧客を誘引する中、店舗の集積も進んでいる。新型コロナの影響による空店舗も見られるが、地価の押し下げは見られない。路線商業地の取引が少ない状況となっているが、土地は３０００㎡程度で４～５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる。収益価格は、収益性に基づき求められたものであるが、市場においては既存収益物件の取引はあっても、賃貸収入による投資目的の更地取引は少ない。よって本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では店舗が連坦するが、需要としては自用目的のほか開発、投資目的のものも見られる。このため、想定要素を含むものの投資採算に着目した収益価格も一定の規範性を有する。以上から、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東照宮駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	961 坪 (3177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
標準地の範囲
東	150 m
西	300 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	75 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	幹線街路沿いに集客力の高い店舗が多い路線商業地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中規模の店舗等が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、今後利用状況に大きな変化はないと予測される。背後住宅地の需要は高く、背後人口に支えられ商業地して地価は上昇傾向。 (2)路線商業地域として熟成している。空店舗が見られるものの背後住宅の旺盛な需要を反映して地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響で業種によっては取引の停滞がみられるが、投資金環境の良好さから投資意欲は強く、商業地の地価水準は上昇基調である。 (2)新型コロナにより飲食店を中心に出店需要は大幅に低下し、郊外路線商業地域においては取引が減少している。一方、背後住宅地の取引は堅調である。
地域要因
(1)路線商業地域として集客力の高い店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、商業地としての優位性が高い。背後住宅地の需要回復の下支えもあり、需要は堅調。 (2)大型ＳＣを中心に店舗が集積する。飲食店の空店舗も見られるが、繁華性に優ることから商況は安定しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)二方路であり街路接面に優るものの効用の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,270 円／平米 39万4,307 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,913 円／平米 43万6,104 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,279 円／平米 48万292 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,561 円／平米 46万1,389 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,255 円／平米 47万3,601 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,542 円／平米 47万4,550 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,732 円／平米 39万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	12万632 円／平米 39万8,809 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,454 円／平米 51万3,931 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区幸町５丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,506 円／平米 37万8,557 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,840 円／平米 43万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,300 円／平米 48万3,668 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	278 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情