路線価 (2023) 兵庫県姫路市三左衛門堀西の町96外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市三左衛門堀西の町９６番外
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は共同住宅を主として事務所や営業所等が混在する地域である。同一需給圏は姫路市中心部に位置する住商混在地域と判定。需要者は同一需給圏内の個人事業主等の富裕層・企業等が中心である。姫路駅徒歩圏に位置して中低層の住宅（邸宅）用地としての需要と事業用地としての需要が競合して安定したニーズがある一方で、供給は散発的に発生する程度で高値取引も多い。取引の中心となる価格帯は取引により区区で中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 近隣地域は一般住宅、店舗、事務所が混在する。同一需給圏は概ね姫路市中心部の住商混在地域で、対象地は中心市街地から南方へ比較的近くに位置する圏域。需要者は事業を営む法人のほか住居を目的とした個人も認められる。駅や役所等も比較的近くに位置し利便性も良く、底堅い需要が見込まれる。取引される土地の種別、規模がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は特には見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格の前提となる賃料は、周辺地域では物件数の多い遊休地の有効活用のための賃貸経営における賃料水準が指標になっている。これらは専ら建築費のローン支払額との相関で定まっているので、ここから土地に帰属する純収益を還元した収益価格は相当低位に試算されている。現実の取引市場では自己使用目的での取引が大半であるので、比準価格の規範性が高いと判断したので、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、比準価格を採用して決定した。 (2) 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域と判断されることから収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	115.2 坪 (381 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅のほか事務所や駐車場等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市三左衛門堀西の町９６番外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層共同住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	21.5 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)姫路駅徒歩圏の区画整然とした地域であり、中低層の共同住宅と各種事業所等が混在する住宅地である。地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (2)共同住宅や事務所のほか駐車場等が混在し熟成が進んでおり、今後もその傾向が続いていくものと予測する。堅調な需要から地価水準は底堅さを維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利と優遇税制により新築分譲市場は堅調。他方、供給過剰と建設物価の上昇の危険因子が潜んでいる。コロナ禍の全貌は未だ見えていない。 (2)市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)地域的要因に特段の変動は見られず、利便性の高い立地から需要は概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市三左衛門堀西の町９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,530 円／平米 46万1,286 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,163 円／平米 44万3,543 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,455 円／平米 41万1,448 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市三左衛門堀西の町９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,367 円／平米 37万8,097 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,235 円／平米 37万4,355 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,815 円／平米 40万6,026 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市三左衛門堀西の町９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,660 円／平米 47万4,940 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,539 円／平米 48万7,764 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,191 円／平米 41万575 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＹ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市三左衛門堀西の町９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,853 円／平米 41万2,764 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,350 円／平米 42万1,019 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,761 円／平米 40万9,154 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市三左衛門堀西の町９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,458 円／平米 44万7,824 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,761 円／平米 45万5,438 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,237 円／平米 40万4,116 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情