路線価 (2023) 兵庫県姫路市飾磨区玉地1-89外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外
価格時点	2023 年
駅名	飾磨駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市中心部近郊を中心に、周辺市町を含む商業地域で、需要者は地縁性を有する事業者が中心である。路線型の大規模店舗への顧客流出のほか駅前大型商業施設との競合等により、繁華性を有するエリアを除く近隣型の既存商業地域の相対的な地位は低下傾向にある。取引される画地は規模等様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は姫路市内を中心とし、隣接市町を含む圏域の商業地域と判定した。需要者の中心は地元個人、中小法人等の事業者が想定される。路線型の大規模店舗への商業中心の移行等により、近隣地域の商業地域としての地位は低下傾向にあるものの、依然中位程度の競争力を有し、需給関係も底堅く推移している。店舗用地等はその業種や立地等により必要とされる規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を一様には見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事務所利用を中心に収益物件も見られるものの、市場参加者としては取引にあたっては収益性のほか取引相場等の市場性を重視するものと判断される。以上により、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域等では一部に賃料収入に着目した収益物件も見られるものの、市場では賃料収入に着目した取引・価格形成よりも自己の事業等の用に供することを目的とした取引・価格形成が主流であると思料する。以上の理由から典型的需要者の行動に合致し、市場の実情を反映した実証的な価格である比準価格は規範性が高いと判断した。したがって本件では、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	飾磨駅北東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外
標準地の範囲
東	25 m
西	0 m
南	60 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	21.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所ビル等が存する商業地域である。郊外型大規模店舗等との競合もあり駅前商業地域は一部を除き収益性の低下がみられる。飾磨駅北側に改札口が設置されるなど新たな動きもみられる。 (2)近隣地域は店舗、事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められず、ここ当分の間はほぼ現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地の取引価格は立地条件等による二極化が顕著になりつつある。オフィス需要に不透明性がみられるとの声もきかれた。 (2)幹線道路沿いの商業地域では需給は安定している一方で、コロナ禍の影響、継続によりオフィス、店舗需要の一部は依然として厳しい状況下にある。
地域要因
(1)路線型大規模商業施設や駅前大型商業施設との競合がみられるが、飾磨駅北側に改札口が設置され利便性の向上による効果が期待される。 (2)飾磨駅に北側改札口が増設されたことを除き、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,097 円／平米 28万7,943 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,499 円／平米 28万5,966 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,789 円／平米 35万3,044 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,131 円／平米 32万4,421 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,131 円／平米 32万4,421 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,482 円／平米 35万5,335 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,430 円／平米 32万2,104 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,430 円／平米 32万2,104 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,349 円／平米 36万8,120 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,399 円／平米 31万5,389 円／坪
推定価格 平米 坪	9万947 円／平米 30万671 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,503 円／平米 33万5,569 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情