路線価 (2023) 兵庫県姫路市網干区和久字平ゲ294-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
価格時点	2023 年
駅名	網干駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月07日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円／坪 1平米 7万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市全域、用途的類似地域は商業地域。需要者は地元の個人事業者、中小法人が中心となる。大型商業施設や一部の路線沿道等、店舗集積が顕著な地域は限定されており、駅前地域であっても競争力は低位に推移しているが、潜在的な利便性を有するため他用途への転換の可能性もあり、需要に大きな変化は見られない。用途等が多様な地域であり、需要者の業種業態も様々であることから、取引価格にバラツキが見られ、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は姫路市及び隣接市町の商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等が主体となっている。近年は周辺のロードサイド型店舗へと顧客が流出し、新規店舗の出店もほとんど見られず、繁華性は低下傾向であるが、住宅系用途の需要も見込めるため需給は比較的安定している。なお、同一需給圏内における取引件数は少なく、規模・業種・立地条件等によって価格水準がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、都心部等と異なり、賃貸市場が成熟していないため、賃料水準に収斂が見られず、適正な純収益を把握し難く、その精度が劣る。取引事例は、類似性が充分でないものも含むが、実際の取引に基づくもので比準価格は市場を反映する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を行い、同一需給圏周辺の他の標準地との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 網干駅の駅前商業地域であるが、自用目的での取引が支配的で、市場の実態を反映した比準価格は規範性が高い。一方、投資目的での取引は少なく、収益性を重視した価格形成がなされていない地域であることから収益価格の規範性は相対的に低い。したがって、本件については、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量することにより、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	網干駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、店舗のほか駐車場も多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	140 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前地域であるが店舗が少ない繁華性の劣る商業地域で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)近隣地域はＪＲ網干駅南側の近隣商業地域に存するが、少子高齢化等の影響により商業繁華性は低下傾向で推移しており、商業地としては衰退傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心を中心に客足の回復傾向も見られるが、景気の先行きに不透明感が見られ、需要が旺盛な地域は限定される。 (2)個人消費や百貨店販売額は緩やかに持ち直している。また、県内観光地の入込客数は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)駅前地域であるが、店舗集積度は低く、地域要因に変動も見られない。 (2)旧来からの駅前商業地にあって地域要因に特段の変動は認められないが、郊外型店舗との競合から顧客は減少傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,435 円／平米 21万6,328 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,730 円／平米 20万7,385 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,397 円／平米 24万9,262 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,399 円／平米 31万5,389 円／坪
推定価格 平米 坪	9万947 円／平米 30万671 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,916 円／平米 25万978 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,400 円／平米 25万5,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,153 円／平米 29万4,740 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,143 円／平米 27万8,177 円／坪
標準価格 平米 坪	8万520 円／平米 26万6,199 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＹ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,320 円／平米 27万2,150 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,320 円／平米 27万2,150 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,660 円／平米 25万6,744 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,200 円／平米 26万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情