路線価 (2023) 兵庫県姫路市東延末1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市東延末１丁目４番
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万2,508 円 1平米 51万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円／坪 1平米 51万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市の他、神戸市等の県内主要都市、集積度の高い商業地域が用途的な類似地域となる。需要者は地元企業の他、規模によっては全国規模の法人も考えられる。駅南のオフィス街で駅北と比較して繁華性は見劣りするものの、姫路駅徒歩圏の大通り沿いで需要は概ね安定している。建物付きの取引も多く需要者の業種業態が様々であり、立地や規模により取引価格にバラツキがあることから、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は姫路市を中心とし、兵庫県下主要都市を含む圏域内の商業地域と判定した。主な需要者としては不動産を利用して事業活動を行う個人・法人、投資家等が想定される。姫路駅北側の大規模開発に伴う地域の活性化、観光需要等により、長期的視点からは姫路駅周辺の地域への波及効果も期待できる状況にあり、需給関係も底堅く推移している。事業用地等は業種や立地等により必要な規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を一様には見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に収益物件も多いが、大都市に比べ事例資料の収集に限界があり、また各種想定要素も多いため、収益価格は精度を欠く。取引事例は、類似性が充分でないものも含むが、市街商業地の実際の取引に基づくもので比準価格は市場を反映する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を行い、同一需給圏周辺の他の標準地との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は中心市街地に係る取引事例を採用して求めたもので、その特性上地域格差はやや大きいが、取引市場の実情を反映した実証的な価格として、説得力を有すると思料する。一方収益価格は賃貸事例から想定賃料を査定しているが、試算過程において想定要素を含むことから、その規範性が前者に比べやや劣ることは否定できない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅南の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市東延末１丁目４番
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)姫路駅南の事務所ビル街として熟成した地域で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)近隣地域はオフィス系の成熟した商業地域であり、長期的にはＪＲ姫路駅周辺の再開発事業により、都市機能が向上したことによる駅南への波及効果も期待されるが、当面はほぼ現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心を中心に客足の回復傾向も見られるが、景気の先行きに不透明感が見られ、需要が旺盛な地域は限定される。 (2)幹線道路沿いの商業地域では需給は安定している一方で、コロナ禍の影響、継続によりオフィス、店舗需要の一部は依然として厳しい状況下にある。
地域要因
(1)周辺建物の改修、修繕等が散見される程度で地域要因に変動はない。 (2)近隣地域は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅南の商業地域であり、価格時点現在では特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東延末１丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万9,547 円／平米 198万2,102 円／坪
推定価格 平米 坪	59万5,950 円／平米 197万211 円／坪
標準価格 平米 坪	53万2,574 円／平米 176万690 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ６０４国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東延末１丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,724 円／平米 97万4,358 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,900 円／平米 94万1,879 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,825 円／平米 165万2,421 円／坪
査定価格 平米 坪	50万 円／平米 165万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＮ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東延末１丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万97 円／平米 112万4,361 円／坪
推定価格 平米 坪	34万97 円／平米 112万4,361 円／坪
標準価格 平米 坪	53万4,744 円／平米 176万7,864 円／坪
査定価格 平米 坪	53万5,000 円／平米 176万8,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫＺ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東延末１丁目４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万8,953 円／平米 131万8,939 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,348 円／平米 134万6,692 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,911 円／平米 172万8,744 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情