路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区小鶴2-105-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外
価格時点	2023 年
駅名	東仙台駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,710万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,740万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万264 円／坪 1平米 7万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮城野区及び周辺市区町の路線商業地域及び背後の商住混在地域等。標準的な画地規模が小さめで大型店舗の立地は困難であることから、需要者は自用目的の市内の中小事業者等考えられ、一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は５００㎡程度の土地で総額３，８００万円弱程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、仙台市郊外部の幹線道路沿いの路線商業地域一帯。需要者の中心は、飲食店や物販、自動車関連等の沿道サービス店舗の事業者である。新型コロナ発生後、市中心商業地から郊外型店舗等へ選好性が移行する傾向も見られ、商環境は改善されつつある。幹線道路沿線は土地供給が少ないうえ、取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内における主たる需要者は市内の中小事業者等と考えられ、同一需給圏における土地取引動向や地価水準だけでなく、店舗等の賃料、利回り等の動向に着眼し収益性にも留意して取引の意思決定を行うものと考えられる。したがって、本件においては比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 路線商業地域であるものの、自用の取引が多く、また賃貸条件も駐車場込みの賃料等、水準把握が難しく収益価格の規範性はやや低い。又当該地域は、賃料負担能力の高いテナントの誘致は難しい地域のため、収益価格は低水準に求められた。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、同一需給圏の需給動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東仙台駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	149.4 坪 (494 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外
標準地の範囲
東	90 m
西	140 m
南	110 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	利府街道沿いの路線商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や戸建住宅、低層アパート等が混在する地域であり、路線商業地域として熟成度はやや低い。県道背後の住宅地の取引動向も考慮し、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)路線商業地としての熟成度は低いが、今後急速に熟成が進む見込みは薄い。現在小規模な店舗やアパートが混在しているが、主要幹線県道の希少立地であることは利点で、地価は底堅い需要により上昇傾向が継続。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,647円 1平米 8万6,100円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的なインフレ傾向に注意が必要であるものの、国内においては緩和的な金融政策を背景に不動産需要は引き続き堅調に推移している。 (2)低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも波及し、全用途において地価上昇傾向は継続しているが、新型コロナの沈静化により伸びは加速している。
地域要因
(1)標準的な画地規模は小さめで大型店舗の立地は困難である。近隣周辺の繁華性の程度は低い一方、住宅地域の需要は安定している。 (2)地域要因の変動はないが、県道沿いの希少な立地が見直される等、収益環境は改善傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,327 円／平米 36万8,047 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,919 円／平米 42万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	10万92 円／平米 33万904 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,680 円／平米 22万7,056 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,556 円／平米 24万3,176 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,326 円／平米 23万9,110 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312050 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,051 円／平米 24万8,119 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,408 円／平米 24万5,993 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,588 円／平米 26万9,730 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新太子堂地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,694 円／平米 28万6,610 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,439 円／平米 28万5,767 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,780 円／平米 31万3,343 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312050 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,039 円／平米 37万401 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,633 円／平米 38万5,589 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,772 円／平米 40万5,884 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情