路線価 (2023) 兵庫県姫路市網干区新在家字三ツ石1406-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７
価格時点	2023 年
駅名	山陽網干駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,760万 円 (1057 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,760万 円 (1057 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円／坪 1平米 6万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市及びその周辺市町内の広域的な商業地域であり、特に同市西部の商業地域との価格牽連性が強い。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人や法人事業者が中心である。取引の中心となる価格帯は規模等により様々で明確には見出せないが、立地による需要の強弱に大きな差異が見られ、これらが拡大傾向にある。近隣地域は店舗の閉店が見られるなど、衰退傾向が認められ、需要も弱い。 (2) 同一需給圏は、概ね姫路市南西部から南東部にかけて位置する商業地域と判定した。需要者の中心は、当圏域に地縁を有する個人事業者や中小企業等である。駅に近い古くからの県道沿いの商業地域であるが、主要路線である国道沿いの商業施設等との競合により当地域は衰退傾向にあり、需要は弱含みである。取引自体が少なく、取引価格は規模、需要者の業態等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅に比較的近い商業地域であり、比準価格査定では同市西部の類似地域等より規範性を有する事例を収集し得た。収益価格査定においては類似性の高い賃貸事例の収集が困難であるなど、相対的信頼性が低い。需要者はその意思決定に際し収益性を踏まえつつも、取引価格を基礎としていることから、需要者行動を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、周辺標準地との広域的な価格バランスも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例については、比較的規範性の高いものを収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができた。他方、周辺地域では、賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、空きテナントも多く適正な純収益の把握が困難であり、収益価格の精度は劣る。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山陽網干駅南方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	319.7 坪 (1057 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗のほかに金融機関等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	30 m
面積	1050 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺店舗の閉店が見られるなど、繁華性は徐々に低下し、当面はかかる傾向が継続するものと思料する。 (2)駅前の幹線沿道地域であるが、国道沿道地域等との競合もあり繁華性は低下傾向にある。地域要因に特段の変動もなく、商業地域としての衰退傾向は継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向、金利、税制等による下支えにより、需給関係は成り立っているが、立地条件等による地価の二極化傾向は拡大しつつある。 (2)商業地域における新型コロナ感染症の影響の程度は、建ち並ぶ商業施設の用途や街路の性格等、地域ごとに一様ではない。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られないが、周辺に空き店舗も散見され、衰退化が懸念される。 (2)古くからの商業地域で、地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られず、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,399 円／平米 31万5,389 円／坪
推定価格 平米 坪	9万947 円／平米 30万671 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,962 円／平米 21万4,764 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,435 円／平米 21万6,328 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,730 円／平米 20万7,385 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,492 円／平米 20万9,905 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＹ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,211 円／平米 17万2,610 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,141 円／平米 18万5,602 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,465 円／平米 22万6,345 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,366 円／平米 22万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	7万912 円／平米 23万4,435 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,236 円／平米 21万5,670 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情