路線価 (2023) 兵庫県姫路市飾磨区中野田2-103 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番
価格時点	2023 年
駅名	亀山駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	7,180万 円 (653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,180万 円 (653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市全域、用途的類似地域は商業地域。需要者は中小法人のほか、全国規模のチェーンストア等が考えられる。バイパスの出入口に連結する幹線沿道地域で交通量も多いが、店舗のほか、住宅や農地の混在も見られる地域で集積度は低い。需要に大きな変化はないが、背後住宅地域との価格差は縮小傾向にある。用途等が多様な地域であり、需要者の業種業態も様々であることから、取引価格にバラツキが見られ、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね姫路市の路線商業地域で、需要者は地元法人のほか広域展開している法人が中心である。当地域は中層の店舗兼共同住宅や低層店舗を中心に農地も混在する交通量の多い路線商業地域で、需要は比較的安定している。商業地は借地が増加していることもあり取引がやや少ない。又、規模や用途等により様々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、都心部等と異なり、賃貸市場が成熟していないため、賃料水準に収斂が見られず、適正な純収益を把握し難く、その精度が劣る。取引事例は、類似性が充分でないものも含むが、実際の取引に基づくもので比準価格は市場を反映する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を行い、同一需給圏周辺の他の標準地との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は類似する商業地域の事例から試算したもので、市場を反映した実証的な価格である。収益物件も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。尚、積算価格は後述する理由により試算できなかった。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、更に代表標準地との検討、単価と総額との関連性等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀山駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	197.5 坪 (653 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所、併用住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	170 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	26 m
面積	650 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅用途等との混在が見られる幹線沿道の商業地域で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)交通量の多い路線商業地域ではあるが、農地も見られる。地価水準は価格形成要因等を勘案すると横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心を中心に客足の回復傾向も見られるが、景気の先行きに不透明感が見られ、需要が旺盛な地域は限定される。 (2)コロナ禍の影響が長期化するなか、店舗等への客足は回復しつつある。姫路駅前や路線型地域の需要は安定的であるが旧来の商店街は弱い傾向にある。
地域要因
(1)周辺農地の宅地化が徐々に進行中であるが、地域要因に大きな変動は見られない。 (2)未利用地があるものの、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,634 円／平米 41万2,040 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,893 円／平米 41万6,202 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,034 円／平米 37万6,996 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	9 m
側道方位3	南
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,097 円／平米 28万7,943 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,499 円／平米 28万5,966 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,025 円／平米 38万273 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,306 円／平米 42万874 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,815 円／平米 42万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,996 円／平米 36万3,647 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＴ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,153 円／平米 29万4,740 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,143 円／平米 27万8,177 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,095 円／平米 37万3,892 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＨ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,560 円／平米 37万5,429 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,560 円／平米 37万5,429 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,878 円／平米 38万3,093 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情