路線価 (2023) 兵庫県姫路市市之郷町3-1-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市市之郷町３丁目１番１３
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市の商業地域である。需要者の中心は地縁関係のある個人事業者及び法人である。中心市街地の東側背後に位置して新駅設置により発展しつつある地域である。商業的利用にとどまらず住宅用など用途の多様性が認められ、宅地需要は堅調である。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は概ね姫路市及び隣接市町の商業地域等と判定した。需要者の中心は個人法人問わず姫路市に地縁を有する事業者等が想定される。近年の新駅開業、道路拡幅等により発展的に推移している商業地域であり、加えて周辺では医療関連施設が開業するなどの影響もあり、需給関係は比較的堅調に推移している。なお、取引される画地規模等は業種業態により様々であることから、需要の中心となる価格帯は一様には見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用目的の取引が中心であり、立地条件から収益性を意思決定の拠り所とする需要者も認められるが、高層の事務所ビル等、収益性のある物件は少なく、賃貸市場の成熟の程度は弱い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、自用目的で成約した取引事例を中心に求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域等では一部に賃貸用不動産も見られるが、収益性に基礎を置く価格形成がなされている地域とは言い難いため、理論的ではあるものの、求められた収益価格の規範性はやや低い。一方類似性を有する取引事例を採用して試算された比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、その規範性は高いものと判断した。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル、住宅が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市市之郷町３丁目１番１３
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前に位置する商業地域であり、東姫路駅へのアクセスのほか姫路駅再開発エリアにも連なり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域及びその周辺の地域では、東姫路駅開業の影響から、近隣商業地域として熟成の度合いを増している状況にある。また今後も周辺地域も含めて発展的に推移して行くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。景気は回復途上で先行き不透明感があるが、低金利を背景に、好立地な事業用地への需要は高い。 (2)幹線道路沿いの商業地域では需給は安定している一方で、コロナ禍の影響、継続によりオフィス、店舗需要の一部は依然として厳しい状況下にある。
地域要因
(1)駅に近接した商業地域であり、地域要因に特に変動は認められないが、姫路駅再開発エリアに連坦しており繁華性の上昇が期待される。 (2)当地域は店舗、事務所ビル、住宅が混在する駅前の商業地域であるが、周辺の施設整備の進捗等により、今後も成熟度を増して行くものと見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市市之郷町３丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,409 円／平米 44万1,050 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,523 円／平米 42万8,203 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,945 円／平米 40万9,762 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市市之郷町３丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,430 円／平米 32万2,104 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,430 円／平米 32万2,104 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,528 円／平米 39万1,854 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＹ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市市之郷町３丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,152 円／平米 24万1,841 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,686 円／平米 27万54 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,376 円／平米 38万1,433 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市市之郷町３丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万429 円／平米 33万2,018 円／坪
推定価格 平米 坪	10万730 円／平米 33万3,013 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,856 円／平米 38万6,326 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＹ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市市之郷町３丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,570 円／平米 32万2,566 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,728 円／平米 31万3,171 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,558 円／平米 39万1,953 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情