路線価 (2023) 兵庫県姫路市保城字上野田663-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市保城字上野田６６３番４
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,270万 円 (667 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,270万 円 (667 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円／坪 1平米 7万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市及び隣接市町、用途的類似地域は商業地域。需要者は地元企業の他、全国規模の法人等も見込まれる。大手チェーンストアが見られる市街北東の主要幹線沿道地域であり、店舗の入れ替えは見られるが集積度に大きな変化はなく、駐車施設を確保できる大規模画地ほど需要の幅が広がる。用途等が多様な地域であり、需要者の業種業態も様々であることから、取引価格にバラツキが見られ、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は姫路市及び隣接市町の広域的な商業地域であり、特に同市内の幹線道路沿いの商業地域との価格牽連性が強い。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人や法人が中心である。路線商業地は駐車場台数、交通量、視認性等による需要の強弱が顕著で、移り変わりも激しい。取引の中心となる価格帯は規模等によりバラつきがあり明確には見出し難い。近隣地域は国道沿いにあって交通量が多く、用途の多様性が相対的に高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、都心部等と異なり、賃貸市場が成熟していないため、賃料水準に収斂が見られず、適正な純収益を把握し難く、その精度が劣る。取引事例は、類似性が充分でないものも含むが、実際の取引に基づくもので比準価格は市場を反映する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、同一需給圏周辺の他の標準地との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 路線商業地域であり、比準価格査定においては街路条件の類似性に着目し、標準地周辺の類似地域を中心に規範性を有する事例を収集し得た。収益価格査定においては類似性の高い賃貸事例の収集が困難であるなど、相対的信頼性が低い。需要者の意思決定は周辺取引相場が基礎と判断されることから、かかる需要者行動を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、周辺標準地との広域的な価格バランスも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	姫路駅北東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	201.8 坪 (667 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の営業所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市保城字上野田６６３番４
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層沿道型店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線沿いに店舗、営業所等が連たんする路線商業地域として概ね熟成している。店舗の入れ替え等が一部にあるのみで、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)当該地域は沿道型店舗が集積しており、今後も新規出店、テナント入替などが予測されるが、大きな地域要因の変動は予測し難い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万2,496 円 1平米 7万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万2,496円 1平米 7万9,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心を中心に客足の回復傾向も見られるが、景気の先行きに不透明感が見られ、需要が旺盛な地域は限定される。 (2)市内人口は微減傾向、金利、税制等による下支えにより、需給関係は成り立っているが、立地条件等による地価の二極化傾向は拡大しつつある。
地域要因
(1)幹線沿道に低層店舗、営業所等が建ち並ぶ地域であり、地域要因に変動は見られない。 (2)地域要因に特段の変動はない。交通量の多い国道沿いにあって、空き店舗も限られ、繁華性が維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市保城字上野田６６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,624 円／平米 25万13 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,438 円／平米 24万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,955 円／平米 26万4,331 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市保城字上野田６６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,475 円／平米 37万5,148 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,180 円／平米 35万7,643 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,769 円／平米 27万328 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県姫路市保城字上野田６６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万318 円／平米 19万9,411 円／坪
推定価格 平米 坪	7万219 円／平米 23万2,144 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,461 円／平米 26万9,310 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県姫路市保城字上野田６６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,234 円／平米 17万2,686 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,521 円／平米 27万9,426 円／坪
標準価格 平米 坪	8万804 円／平米 26万7,138 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＫＺ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市保城字上野田６６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,850 円／平米 17万4,722 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,133 円／平米 19万5,494 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,227 円／平米 26万8,536 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情