路線価 (2023) 兵庫県姫路市花影町2-5-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市花影町２丁目５番１
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市中心部及びその周辺の商業地域で、需要者は地縁性を有する個人法人のほか広域展開をしている法人もみられる。当該地域及びその周辺は、姫路市中心市街地に近接し利便性の高い立地にあり、共同住宅等の建設も見られ、需要は安定的に推移している。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は姫路市中心市街地及びその周辺の商業地域である。主である需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等である。近隣地域及びその周辺は、姫路市街地中心部に近接しており、利便性等を背景として、近年は共同住宅用地としての利用が増加している。取引価格は規模、需要者の業態等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いに店舗が多く見られる商業地域で、車両通行量は多いものの賃貸市場が十分に成熟していないため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に求められた。一方、取引価格は市場の実態を反映しており、信頼性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、商業地域ではあるが比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例については、比較的規範性の高いものを収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができた。他方、周辺地域では収益物件も見受けられるが、個別性により賃料水準を測定し難く適正な純収益の把握が困難であり、収益価格の精度は劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市花影町２丁目５番１
標準地の範囲
東	90 m
西	45 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市のほぼ中心部に位置する商業地域であり、姫路駅へのアクセスも概ね良好で、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)幹線沿道の商業地域であるが、近年は利便性や街路条件の良さから、共同住宅地としての利用が増加しており、今後もこの傾向は継続するものと予測する。地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。景気は回復途上で先行き不透明感があるが、低金利を背景に、好立地な事業用地への需要は高い。 (2)商業地域における新型コロナ感染症の影響の程度は、建ち並ぶ商業施設の用途や街路の性格等、地域ごとに一様ではない。
地域要因
(1)姫路駅徒歩圏内の繁華性のある商業地域であり、利便性の高さから需要は底堅く、安定的である。 (2)市街地中心部に近接した商業地域であるが、利便性等を背景に共同住宅が増えつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市花影町２丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,046 円／平米 34万7,282 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,078 円／平米 41万202 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,078 円／平米 41万202 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市花影町２丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,795 円／平米 70万194 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,851 円／平米 64万4,177 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,754 円／平米 57万7,737 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市花影町２丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,491 円／平米 59万91 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,292 円／平米 57万2,903 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,110 円／平米 51万9,406 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市花影町２丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,672 円／平米 34万9,352 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,600 円／平米 34万2,502 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,094 円／平米 47万3,069 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市花影町２丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,273 円／平米 35万4,645 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,484 円／平米 37万5,178 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,532 円／平米 50万4,271 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情