路線価 (2023) 兵庫県姫路市豊沢町129 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市豊沢町１２９番
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,760万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,820万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円／坪 1平米 24万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市及びその周辺市町内の広域的な商業地域であり、特に同市内中心市街地の商業地域との価格牽連性が強い。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人や法人事業者が中心である。取引の中心となる価格帯は規模等により様々で明確には見出せないが、十分な集客力を有する立地は限られており、需要の強弱に大きな差異が見られ、これらが拡大傾向にある。近隣地域は姫路駅に近接する等、希少性があり、需要は底堅い。 (2) 同一需給圏は姫路市中央部、用途的な類似地域は商業地域。需要者は、市内の中小法人のほか、一部の大規模画地、収益物件については圏外資本の参入も考えられる。幹線の背後地域で集積度は劣後するが、駅周辺整備事業による中心商業地の活性化や駅接近性に優れ希少性を有するため需要は比較的に安定している。需要者の資本規模や業種業態は様々であることから、取引価格にバラツキがあり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 姫路駅に近接する商業地域であり、比準価格査定では同駅周辺の類似地域等より規範性を有する事例を収集し得た。収益価格査定においては類似性の高い賃貸事例の収集が困難であるなど、相対的信頼性が低い。需要者はその意思決定に際し収益性を踏まえつつも、取引価格を基礎としていることから、需要者行動を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市街中心部の商業地から選択した取引事例を基礎とするもので、補修正や地域要因比較等も適正であるため、現実の市場実態を反映し、説得性を有する。収益価格は、賃貸事例からの賃料水準の把握に限界があり、試算過程において想定要素を多く含むことから比準価格に比べ説得性に欠ける。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	姫路駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル、駐車場等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市豊沢町１２９番
標準地の範囲
東	30 m
西	15 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ姫路駅南側に近接する店舗・事務所を中心とする商業地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は予想し難く、概ね現状で推移するものと予測する。 (2)姫路駅徒歩圏の商業地域であり、周辺用途や店舗の集積度等、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万9,888 円 1平米 24万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向、金利、税制等による下支えにより、需給関係は成り立っているが、立地条件等による地価の二極化傾向は拡大しつつある。 (2)姫路駅周辺や一部路線沿道の集積度が増すなか、商業地域についても需要の２極化が進む。
地域要因
(1)成熟した商業地域であり、別段の地域要因の変動は認められない。 (2)店舗、事務所等、周辺の集積度に目立った変化はない、周辺幹線沿道で上場企業の本社社屋の建設工事が進行中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市豊沢町１２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,933 円／平米 50万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,933 円／平米 50万8,902 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,481 円／平米 81万8,172 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市豊沢町１２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,028 円／平米 61万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,112 円／平米 60万8,674 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,505 円／平米 80万8,334 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市豊沢町１２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,795 円／平米 70万194 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,851 円／平米 64万4,177 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,869 円／平米 80万6,231 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＨ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市豊沢町１２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,582 円／平米 56万7,250 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,883 円／平米 56万1,633 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,031 円／平米 75万3,870 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＹ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市豊沢町１２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,615 円／平米 57万7,277 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,529 円／平米 56万463 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,130 円／平米 77万7,340 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情