路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (629 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万7,428 円 1平米 33万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (629 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円／坪 1平米 33万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平成２７年に換地処分を終えた駅東第二土地区画整理事業区域及びこれと地域性が類似する隣接地域から構成され、近年、マンション地化の影響を強く受けることが特性となる。需要者は、地価・建築費の高騰が続く中でも事業用地の取得を目指す各種企業や収益物件の建設用地を求める投資家層が主体となり、資産保有目的の地元不動産業者等も買手層の一翼を構成する。市場の中心的価格帯は２００坪程度の手頃感ある画地で２億～２億５千万円程度。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心市街地に近接し高度利用が可能な商業地域一円と判定した。主たる需要者層としては自社利用の事業用地を取得する有力法人及び賃貸収益獲得を企図する不動産投資家並びにマンションディベロッパー等が挙げられる。高度利用を目的とした需要が多数あり、地価は上昇傾向が続いている。位置、形状、規模、用途等により取引される価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む一帯は利便性に優れ、賃貸マンション等の混在度合いは高いが、昨今の建築費高騰を受け、採算性は悪化しており、収益価格の試算結果は実勢価格と乖離する。他方、比準価格は実需目的だけでなく、中長期的な資産運用を検討する投資目的の買手が妥当と判断する水準が的確に示されており説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 対象標準地の周辺には中高層店舗兼事務所ビルや賃貸マンション等の投資用不動産が多数所在しているが、元本価格に見合う賃料が得られておらず、収益価格は低位に試算された。周辺商業地域の更地の取引においては、収益性を前提としながらも、類似不動産の取引価格水準を指標に取引価格が決定されていることから、実証性と客観性を具備した比準価格を標準とし、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙台駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	190.3 坪 (629 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗、マンションが連坦する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	42 m
面積	630 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いながら、南側背後の土地区画整理の影響を受け、マンション地化が進む地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅東地区で収益物件や開発素地の需給が逼迫し、価格が急騰している影響を受け、国道沿いでも高値取引が相次ぐようになっており、近隣地域を含む駅東の東方周辺部一帯でも、地価上昇機運の高い状態が暫く続く見込み。 (2)国道４５号沿いに位置する商業地域で仙台駅東口の商業地域と一体となり、繁華性が向上している。急激な円安や物価上昇で投資に慎重姿勢も見られるが、需要は高位で、地価水準も上昇傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万7,428 円 1平米 33万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
前年から次年への変動率 12.7 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 10.7 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費上昇の速度は急であるが、分譲・賃貸マンション用地に対する需要は底堅く推移しており、適地では高値取引が成立しやすい環境が続いている。 (2)ウィズコロナの移行に伴う国民の生活様式の変遷等により景気は緩やかな回復基調であるが、急激な円安や物価上昇による下振れリスクも否めない。
地域要因
(1)駅西口に対し割安感を維持する東口方面への不動産需要は堅調で、近隣地域もマンション地化の影響が強まるにつれ、地価上昇圧力は高まっている。 (2)区画整理で整備された国道沿いの商業地域でＪＲ仙台駅を基幹として高層の分譲・賃貸マンション等が連たんし、需要は旺盛。
個別的要因	(1)分譲マンション用地としてやや手狭であるが、事務所又は店舗兼賃貸用共同住宅用地として画地規模は手頃であり、買手層からの需要は安定している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,634 円／平米 148万3,184 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,528 円／平米 110万9,256 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,553 円／平米 111万5,950 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,038 円／平米 255万2,358 円／坪
推定価格 平米 坪	81万9,904 円／平米 271万603 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,050 円／平米 136万5,543 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,298 円／平米 196万8,055 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,136 円／平米 211万9,596 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,554 円／平米 111万2,648 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万6,620 円／平米 250万1,386 円／坪
推定価格 平米 坪	77万8,657 円／平米 257万4,240 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,609 円／平米 134万4,249 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,541 円／平米 136万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,255 円／平米 154万8,051 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,335 円／平米 111万8,536 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情