路線価 (2023) 兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲841-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４
価格時点	2023 年
駅名	白浜の宮駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (3525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (3525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円／坪 1平米 4万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね内陸部を含め播磨地域の工業地域で、需要者の中心は地元企業であるが、規模によっては大企業も想定される。物流や製造業を中心に業績は回復傾向にある。又、工場適地が減少するなか、工業地の需要は全国的に安定しており、当地域においても底堅く推移している。工業地の取引は、取引事情や規模等により様々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は姫路市臨海部を中心とし、県南西部一円の工業地域に及ぶと判定した。近隣地域は中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域で、主な需要者は地元中小事業者であるが、立地や規模によっては全国的規模の大企業も想定される。製造業を含む企業の設備投資は回復傾向にあり、同種の不動産に対する需給関係は比較的堅調に推移している。画地の形状や規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に見出すのは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域と判断されることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上より、比準価格を採用し、他の標準地との広域的な検討、単価と総額との関連性等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域等では所有者自身による利用を目的とした土地建物が殆どで、類似の不動産に係る賃貸市場が未成熟であるため、適切な賃貸事例を収集が困難なことから、収益還元法は適用出来なかった。一方、比準価格は自用目的の工業地に係る取引事例を採用して試算された、市場の実情を反映した実証的な価格であり、その規範性は高い。従って本件では、比準価格を採用し、周辺の類似の標準地価格とのバランスをも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白浜の宮駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	1066.2 坪 (3525 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	180 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中小規模工場地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	65 m
面積	3500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業団地である。周辺において、道路整備や工場の集積も見られ、ここ暫くはこの傾向が続くものと予測する。 (2)近隣地域は工場、倉庫等が集積する工場団地として成熟しているが、当地域の南西方に姫路市中央卸売市場の移転が予定されており、関連施設との協働等も期待され、需給関係は概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの脱却による景況感は燃料費高騰等の不安材料に相殺されつつあり、工業地需要も先行き不透明感が増している。 (2)企業の設備投資は持ち直しており、大企業の業績が好調なことを背景に、工業地に対する需給は総じて堅調で、地価も緩やかな上昇傾向にある。
地域要因
(1)隣接地域にて新姫路市中央卸売市場の建設工事が進捗中で令和４年の開場を予定している。 (2)当地域は臨海部の工業団地として成熟しているが、姫路市中央卸売市場の移転が進んでいることも相俟って、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＹ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,886 円／平米 15万8,311 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,886 円／平米 15万8,311 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,257 円／平米 14万6,314 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,067 円／平米 12万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,295 円／平米 12万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,266 円／平米 14万9,649 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,345 円／平米 16万9,747 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,345 円／平米 16万9,747 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,788 円／平米 14万1,457 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万191 円／平米 9万9,811 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,852 円／平米 12万5,139 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,584 円／平米 14万7,395 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,714 円／平米 15万1,130 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,125 円／平米 15万2,489 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,229 円／平米 14万2,915 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情