路線価 (2023) 兵庫県姫路市広畑区大町2-22-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市広畑区大町２丁目２２番２
価格時点	2023 年
駅名	広畑駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円／坪 1平米 4万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は播磨臨海部の工業地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内に事業拠点を設けようとする各種事業主等が中心。価格水準は買手の企図する利用形態・取引内容・規模等が多岐にわたるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。従前から好調な流通関連業のほか円安による業況回復の企業も多い。ただし、防衛増税・コロナ禍等により冷や水を浴びせられた格好であり、今後の動向を注視する必要がある。 (2) 同一需給圏は姫路市を含む播磨地域、用途的な類似地域は工業地域。臨海部に近い中小工場を中心とする地域で、市内の中小事業者が需要の中心となる。臨海部の中でも国道へのアクセスに優れる地域で、周辺には大手メーカーの製造拠点があり、関連企業も多く、需要は比較的堅調に推移している。取引件数が少なく、規模等にもバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格が得られた。収益価格・積算価格は後記の理由により試算できなかった。近隣地域および周辺の取引は自己使用目的の取引が支配的であり、取引価格の水準が指標となり相場を形成し、価格決定されることが一般的である。よって、本件では比準価格を採用することが妥当と判断し、下記代表標準地との検討を踏まえ、近傍類似の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己利用の建物を主とする地域で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域にある自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	広畑駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	186.6 坪 (617 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市広畑区大町２丁目２２番２
標準地の範囲
東	30 m
西	110 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の国道背後に位置する工業地域で、地域要因に格別の変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)臨海部の国道背後に位置する工業地域で、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)兵庫県下全般に工場地は不足気味であり、流通関連を中心に需要は旺盛である。コロナ禍によるマイナスの影響の全貌は未だ見えていない。 (2)景気の先行きに不透明感が残るものの物流関連を中心に工業用地に対する需要は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)臨海部の中小工場が建ち並ぶ地域で周辺用途に変化はなく、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＹ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市広畑区大町２丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,886 円／平米 15万8,311 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,886 円／平米 15万8,311 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,175 円／平米 14万9,349 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市広畑区大町２丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,067 円／平米 12万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,295 円／平米 12万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,866 円／平米 14万5,021 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＳ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市広畑区大町２丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万509 円／平米 13万3,923 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,236 円／平米 12万9,714 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,547 円／平米 14万3,966 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市広畑区大町２丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,714 円／平米 15万1,130 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,125 円／平米 15万2,489 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,970 円／平米 14万5,365 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＮ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市広畑区大町２丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,091 円／平米 17万2,213 円／坪
推定価格 平米 坪	6万238 円／平米 19万9,147 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,399 円／平米 14万3,477 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情