路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中3-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3億8,000万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億7,700万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万7,070 円／坪 1平米 59万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市中心部の高度商業地背後で、中高層の店舗・事務所兼共同住宅やマンションが建ち並ぶ商業地域である。需要者は地元企業若しくは資金力のある個人投資家や貸しビル経営者等であるが、開発目的の不動産業者も含む。新型コロナ、物価高による地価の押下げはこれまでのところ見られない。土地は規模により異なるが、６００㎡程度の標準規模で３．５～４億円程度が需要中心と見込まれる。 (2) 同一需給圏は、仙台駅の東側にあって仙台駅への接近性に優れた商業地域である。主たる需要者は、マンション等の開発を行うデベロッパー等である。仙台駅東口周辺は開発が進んでいることから商業集積度が高まっており、その影響を受けて周辺エリアに対する投資意欲は旺盛である。中心となる価格帯は、画地の規模等によってばらつきが大きいが、概ね２～５億円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例に基づく実証価格であるが、個別の事情を含むものがある。一方、収益価格は想定要素を含むものの需要者が投資対象としての収益性から意思決定を行う法人であることを考慮すると、投資採算に着目した収益価格も一定の規範性を有する。以上から比準価格を重視しながらも収益価格も関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は、マンション等の開発を行うデベロッパー等である。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格と比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙台駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	191.8 坪 (634 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	38 m
面積	640 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理により整備された商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では都市計画道路の整備が進み商業地域としての熟成が進んでいる。駅前ビル完成間近の発展傾向にある駅東口エリアにあって、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)仙台駅徒歩圏内のマンション、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。仙台駅東口周辺の開発が進む中、利便性の高さから需要は旺盛であり、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2022年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2019年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和に伴う低金利の中、新型コロナ、物価高の影響を受ける。不動産投資を中心に需要は堅調であるが、金利動向等先行き不透明となっている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が緩和するなか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあるが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅東口周辺ではインフラ整備が進み、マンション、オフィスの建設が盛ん。地域の熟成とともに繁華性が増している。 (2)仙台駅徒歩圏内の投資意欲は高く、マンション等の開発も着実に進展していることから、地域は発展傾向にある。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地であり格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,298 円／平米 196万8,055 円／坪
推定価格 平米 坪	64万8,875 円／平米 214万5,181 円／坪
標準価格 平米 坪	61万7,976 円／平米 204万3,029 円／坪
査定価格 平米 坪	61万8,000 円／平米 204万3,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,089 円／平米 260万8,728 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,889 円／平米 289万5,689 円／坪
標準価格 平米 坪	62万758 円／平米 205万2,226 円／坪
査定価格 平米 坪	62万1,000 円／平米 205万3,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,541 円／平米 136万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,900 円／平米 150万7,205 円／坪
標準価格 平米 坪	60万7,867 円／平米 200万9,608 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,634 円／平米 148万3,184 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,655 円／平米 156万9,209 円／坪
標準価格 平米 坪	62万7,021 円／平米 207万2,931 円／坪
査定価格 平米 坪	62万7,000 円／平米 207万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,535 円／平米 123万4,907 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,527 円／平米 134万7,284 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,960 円／平米 199万80 円／坪
査定価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情