路線価 (2023) 兵庫県尼崎市南塚口町3-881-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
価格時点	2023 年
駅名	阪急塚口駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億5,100万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億5,100万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円／坪 1平米 35万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神間に所在し、最寄り駅から徒歩圏内の、生活利便性が良好な住宅地域である。また、主な需要者はマンションデベロッパーである。市内の阪急神戸線沿線は、生活利便性、住環境ともに良好で、最寄り駅前に再々開発が見られることもあり一次取得者からの人気は高い。マンション用地の需要は堅調であり、また、マンション用地の取引事例は、個別的要因により様々なため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。 (2) 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域を中心として、阪神間の利便性の良好な住宅地域全域にわたる。需要者はマンション用地を求めるマンションデベロッパー等が中心である。生活及び交通利便性が高いことから、マンション用地としての需要は非常に高く、地価は上昇傾向にある。開発素地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内において、最寄り駅から徒歩圏内にある比較的規模の大きな土地は、マンション用地として需要が旺盛で、需要者であるマンションデベロッパーは、市場の実態を反映した取引価格等の水準と共に、投資採算性も重視して取引を行うため、比準価格と開発法価格を適用した。開発法は想定要素を多く含むため、より規範性の高い比準価格を重視し、開発法による価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地はマンション用地のため開発法を適用しているが、開発法は開発計画や収支計画等に想定的要素を多く含むため相対的に規範性が劣る。また、需要者は投資採算性のみならず代替競争不動産との比較を通して取引価格を決定するため、実際の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪急塚口駅南東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	215.4 坪 (712 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層マンション、事務所等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
標準地の範囲
東	65 m
西	40 m
南	0 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	32 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中層マンションが多い住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近く、利便性の高い地域は需要が旺盛で、今後とも地価は堅調に推移すると予測する。 (2)当該地域は中層マンションが多い住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。マンション用地取引では入札になることが多い傾向にあることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 119万3,466 円 1平米 36万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 119万160円 1平米 36万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)尼崎市の阪急神戸線沿線は人気が高く、マンション用地需要が強いためマンション用地の価格は上昇傾向である。 (2)尼崎市は、快適性・利便性等の差異により、選好性が地域により異なるため、地価も用途・エリア等により異なる傾向にある。
地域要因
(1)最寄り駅前にマンションを中心とする再々開発が見られることもあり、マンション用地としての用地需要は堅調である。 (2)マンション用地需要が非常に競合するエリア内にあり、マンション用地価格は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,016 円／平米 101万4,995 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,348 円／平米 115万1,638 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,297 円／平米 121万978 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,951 円／平米 123万2,976 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,562 円／平米 124万1,608 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,338 円／平米 118万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,752 円／平米 84万5,516 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,775 円／平米 84万8,898 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,599 円／平米 122万8,506 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,704 円／平米 85万5,275 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,681 円／平米 83万8,669 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,463 円／平米 115万2,019 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情