路線価 (2023) 兵庫県尼崎市浜2-344 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番
価格時点	2023 年
駅名	尼崎駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (57 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (57 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円／坪 1平米 18万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尼崎市内で、特にＪＲ尼崎駅を中心としたＪＲ沿線を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の類似地域の居住者で、ＪＲ尼崎駅周辺の開発により利便性は向上しているものの、小規模な住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、圏域外からの流入は比較的少ない地域である。取引は相対的に少なく、需給バランスから地価は微増程度の傾向にある。需要の中心価格帯は敷地規模が６０㎡程度の場合で土地建物総額２千万円台後半程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ線沿線の尼崎市東部における既成住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者の一次取得者層がその多くを占め、周辺他市からの転入はやや少ない。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあって、旧態依然としているが、市内主要駅であるＪＲ尼崎駅から徒歩圏内にあって利便性に優れるため、需要は堅調で地価は若干の上昇傾向にある。需要の中心価格帯は画地規模によりばらつきがあるが、新築建売住宅で３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模戸建住宅を中心とした住宅地域で自用目的での取引が中心である。周辺部では共同住宅も存するが、標準地は小規模画地であり、経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例等から試算しており、市場の実態を反映した価格として規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。周辺には共同住宅等も見られるが、標準地の地積は小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって、居住快適性等が重視される住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえた上、現実の取引市場を反映し得た実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	尼崎駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	17.2 坪 (57 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	10 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、新型コロナウイルス感染症の影響もほとんどなく、当面微増で推移すると予測する。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあって、今後も現況の住環境を維持して推移するものと予測する。利便性は比較的良好であることから、需要は底堅く、今後地価はやや上昇基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)尼崎市における住宅地の取引価格は、一部の地域を除き、概ね微増傾向である。 (2)尼崎市内の利便性や住環境の良好な住宅地域の需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建築費の高騰など経済情勢には引き続き注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は認められず、新型コロナウイルス感染症の影響もほとんどなく、地価は微増程度で推移している。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあって、ＪＲ尼崎駅から徒歩圏内で利便性は比較的良好であるため、地価は若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,903 円／平米 56万1,699 円／坪
推定価格 平米 坪	17万583 円／平米 56万3,947 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,620 円／平米 60万7,048 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,401 円／平米 61万2,936 円／坪
推定価格 平米 坪	18万901 円／平米 59万8,059 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,528 円／平米 58万6,908 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,802 円／平米 66万7,157 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,636 円／平米 65万6,691 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,164 円／平米 57万9,092 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万528 円／平米 46万4,586 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,528 円／平米 44万8,056 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,867 円／平米 57万1,498 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情