路線価 (2023) 兵庫県尼崎市長洲中通3-187 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番
価格時点	2023 年
駅名	大物駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,530万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,530万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万4,998 円／坪 1平米 18万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線を中心とする概ね尼崎市中南部の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。所得環境の改善が実感できないこと等から、低価格志向は続いている。尼崎市中南部では総額の値頃感のある物件に対する需要が中心となっていることから、土地の細分化も進んでいる。土地は３０坪程度で１５００～２０００万円、新築建売住宅で３０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、阪神本線及びＪＲ東海道本線沿線を中心とした尼崎市中南部の住宅地域である。一般住宅を中心に大規模住宅も見られる住宅地域であり、細分化された建売分譲が近年増加している。市場参加者は、同市内に居住し地縁性を有する一次取得者層が中心であり、需要は堅調で地価は若干の上昇基調にある。需要の中心価格帯は細分化された３０坪程度の土地で２，０００万円弱程度、新築建売住宅で３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。 (2) 一般住宅を中心に大規模住宅も見られる住宅地域にあって、自用目的での取引が中心であり、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難であると考えられたため、収益還元法の適用は断念した。よって、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、多数の取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大物駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に大規模住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を主とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。国道２号以北に存し、一定の需要が見られることから、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心に大規模住宅も見られる住宅地域にあって、今後も現在の住環境にて推移するものと予測する。市内居住者からの住宅需要は堅調で、今後地価は若干の上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、持ち直していくことが期待される。尼崎の地価は、エリア、用途によって、ベクトルが異なる傾向にある。 (2)尼崎市内の利便性や住環境の良好な住宅地域の需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建築費の高騰など経済情勢には引き続き注視が必要である。
地域要因
(1)利便性や居住環境等に目立った優位性はないが、国道２号以北の住宅地域であり、一定の需要が見られることから、地価は微増傾向で推移している。 (2)一般住宅を中心に大規模住宅も見られる住宅地域にあり、市内一次取得者層からの需要は堅調で地価は若干の上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,979 円／平米 62万8,071 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,039 円／平米 62万4,963 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,118 円／平米 60万2,082 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,673 円／平米 67万37 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,470 円／平米 68万9,202 円／坪
標準価格 平米 坪	18万650 円／平米 59万7,229 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万268 円／平米 52万9,846 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,534 円／平米 51万7,501 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,510 円／平米 60万6,684 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,230 円／平米 51万6,496 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,672 円／平米 53万4,488 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,347 円／平米 60万9,451 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情