路線価 (2023) 兵庫県尼崎市南塚口町1-221-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８
価格時点	2023 年
駅名	阪急塚口駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,560万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,550万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万5,106 円／坪 1平米 30万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急神戸本線沿線で尼崎市北部を中心とした環境良好な住宅地域。需要者は市内の二次取得者層が多いが、市外からの転入も認められる。最寄駅に近い利便性良好な住宅地として需要は多く、駅前再開発で阪急塚口駅周辺の人気はさらに高まっており、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は標準地程度の規模の土地で４，５００万円前後、建売住宅は規模を抑えて総額は４，０００万円～５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、最寄駅である阪急塚口駅、ＪＲ福知山線の塚口駅背後の住宅地を中心に、阪急神戸線沿線に広がる市内北部の住宅地域一帯である。需要者の中心は、市内居住者のほか、市外周辺市域からの転入も想定される。市内でも良好な住環境及び利便性から選好性は強く、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯としては、標準地と同規模程度の土地で４，０００万円台半ば程度であるが、近年では総額感重視の新築建売分譲による細分化も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸マンション等も見られるが、収益目的での取引は少ない。対象標準地は地積が小さく、経済合理性に見合った賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性が重視される優良住宅地域であり、周辺の過去の取引実績をもとに価格形成される地域である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は、一般住宅のほかマンション等の収益不動産も見られるが、地積及び間口・奥行等の関係から、対象標準地では経済合理的な経営が可能な賃貸住宅の建設が困難と判断される。したがって、本件では収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地では、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格は規範性の高い手法と考えられるため、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	阪急塚口駅南西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅を主体にマンション等も見られる住宅地域で、良好な住環境を維持している。宅地需要は多く、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域である。良好な居住環境から選好性は比較的強い。今後も現状維持で推移すると思われるが、駅前ビルの建替事業を行っており、期待感から地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 99万5,106 円 1平米 30万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅地価格も横ばいから上昇基調で推移している。 (2)市内人口は微減傾向。地価は総じて堅調、需要の強い武庫之荘・塚口エリアは上昇基調。建築費高騰で総額感重視の細分化した建売住宅販売が増加。
地域要因
(1)阪急塚口駅前再開発等の影響もあり需要は多く、地価は上昇している。 (2)阪急塚口駅前の複合施設が順次建替えを行っており、生活利便性の向上が期待されている。住宅地としての選好性も強いため、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,876 円／平米 84万2,620 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,674 円／平米 82万5,422 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,645 円／平米 95万7,566 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,914 円／平米 90万8,866 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,281 円／平米 90万3,467 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,842 円／平米 102万4,338 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,695 円／平米 97万4,262 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,347 円／平米 98万3,029 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,543 円／平米 101万3,431 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,488 円／平米 93万7,211 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,523 円／平米 93万715 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,388 円／平米 99万9,695 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情