土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県尼崎市尾浜町3-84 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 尼崎市
兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番 (尼崎)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域)
  • 尼崎駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
42万9,780
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番
価格時点 2023
駅名 尼崎駅 から 1300m
路線価
1坪当たり 1坪 42万9,780
1平米当たり 1平米 13万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
2,540万
(158 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 53万2,266
1平米 16万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
2,560万
(158 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 53万5,572 円/坪
1平米 16万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、JR東海道本線及び福知山線、阪急神戸本線沿線で、尼崎市中部の住宅地域である。需要者の中心は、概ね30~40代の1次取得者層で尼崎市に地縁のある市内居住者のほか、沿線事業所の勤務者等である。駅からやや距離があるが、JR尼崎駅周辺は人気ランキングで注目を集めている住宅地域であり、堅調な需要が認められる。地価水準は、土地で2,500万円前後、新築の建売住宅で4,000万円までが需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は、尼崎市中部を中心とするJR東海道本線、阪急電鉄神戸線沿線の住宅地域。需要者は尼崎市及び隣接市に居住する阪神間の通勤層が中心。最寄駅からの距離はあるものの、利便性が高く住宅需要は安定的に推移している。地価は若干の上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で2,500万円前後、新築の戸建住宅は4,000万円まで。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が可能な建物の建築が困難であり、また、自己使用の戸建住宅が主で、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに対象標準地は規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 尼崎駅西方
距離 1300 m
土地の状態
土地面積 47.8 坪 (158 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 尼崎市兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番
標準地の範囲
15 m
西 15 m
20 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 11.5 m
面積 160 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北、4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。JR尼崎駅周辺の住宅地は堅調な需要が認められ、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(2)一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。地価については、若干の上昇傾向と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 53万2,266
1平米 16万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 53万5,572
1平米 16万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 53万2,266
1平米 16万1,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 52万8,960
1平米 16万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 53万5,572
1平米 16万2,000
前年から次年への変動率 1.3 %
2019年
1坪 52万8,960
1平米 16万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)市内人口は減少傾向。新設住宅着工戸数は、前年同期比で減少。塚口さんさんタウン跡地に商業施設「SOCOLA 塚口クロス」がオープン。

(2)低金利により融資環境は安定している。一方、足元では資源高、円安、米国の金利上昇等、事業環境に不透明感が増す。地価は用途毎に二極化が進む。

地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られないが、JR尼崎駅周辺の住宅地は堅調な需要が認められ、地価はやや上昇傾向で推移している。

(2)地域要因に特段の変動は見られない。地価は若干の上昇傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 03205国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
18万6,382 円/平米
61万6,179 円/坪
推定価格 平米
18万2,763 円/平米
60万4,214 円/坪
標準価格 平米
15万9,340 円/平米
52万6,778 円/坪
査定価格 平米
16万1,000 円/平米
53万2,266 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 03205国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
18万21 円/平米
59万5,149 円/坪
推定価格 平米
18万1,281 円/平米
59万9,315 円/坪
標準価格 平米
15万9,719 円/平米
52万8,031 円/坪
査定価格 平米
16万1,000 円/平米
53万2,266 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 06205国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
20万5,276 円/平米
67万8,642 円/坪
推定価格 平米
20万692 円/平米
66万3,488 円/坪
標準価格 平米
16万1,588 円/平米
53万4,210 円/坪
査定価格 平米
16万3,000 円/平米
53万8,878 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 03205国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
18万330 円/平米
59万6,171 円/坪
推定価格 平米
17万9,437 円/平米
59万3,219 円/坪
標準価格 平米
16万1,075 円/平米
53万2,514 円/坪
査定価格 平米
16万3,000 円/平米
53万8,878 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 03205国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市尾浜町3丁目84番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
13万5,702 円/平米
44万8,631 円/坪
推定価格 平米
14万3,416 円/平米
47万4,133 円/坪
標準価格 平米
15万9,351 円/平米
52万6,814 円/坪
査定価格 平米
16万1,000 円/平米
53万2,266 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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