路線価 (2023) 兵庫県尼崎市南武庫之荘1-145 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
価格時点	2023 年
駅名	武庫之荘駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万1,088 円 1平米 44万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万1,088 円／坪 1平米 44万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、尼崎市を中心とする阪神間の駅前商業地域の圏域。需要者は同一需給圏内の中小事業者のほか、阪神間に拠点を求める一般企業等である。駅至近の商業地域で背後は人気の高い住宅地を形成していることから、駅近マンションの需要も旺盛であり、地価は上昇傾向にある。取引総額は、規模や利用種別等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は尼崎市を中心とする阪神間の商業地域である。需要者は新規の事業拠点を求める法人や不動産経営を目的とする不動産業者等が挙げられる。類似地域内の需給動向は、駅前商業地の商圏は小規模で顧客は主に地元住民が中心であるが、駅前に立地する希少性や背後の住宅地需要が下支えとなって、商業地の需要も安定している。中心価格帯は、画地規模や需要者の属性も様々なため見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用物件の他、賃貸用店舗も存するが、商業地としての店舗集積度は低く店舗兼共同住宅としての利用が多い。背後は住宅地域で、快適性・利便性に基づき価格形成が行われており、収益採算性に基づく価格形成基盤は熟成しているとは言い難い地域である。従って、取引事例に基づく実証的な比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的のほか賃貸用不動産も散見されるが、賃貸想定は投下資本に見合う収益性を満たしているとは言い難いため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、前年からの各変動要因にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武庫之荘駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
標準地の範囲
東	10 m
西	80 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗併用共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用共同住宅が多い駅前の商業地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料する。地価動向はマンション需要も堅調であり強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)中層の店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。駅前に立地する希少性により、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗併用共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 152万7,372 円 1平米 46万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万4,066 円 1平米 46万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 152万7,372円 1平米 46万2,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 144万1,416円 1平米 43万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万4,066円 1平米 46万1,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 144万1,416円 1平米 43万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、持ち直していくことが期待される。尼崎の地価は、エリア、用途によって、ベクトルが異なる傾向にある。 (2)尼崎市内の人口は変動幅が小さく微減傾向で推移している。利便性や汎用性の高い商業地に対する需要は安定している。
地域要因
(1)武庫之荘の駅前で地域要因の変動はない。背後住宅地が人気エリアでマンション需要もあり地価は上昇傾向にある。 (2)阪急武庫之荘駅前の商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。顧客は主に地元住民が中心であるが、駅前に立地する希少性が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万712 円／平米 152万3,114 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,926 円／平米 155万3,575 円／坪
標準価格 平米 坪	45万9,361 円／平米 151万8,647 円／坪
査定価格 平米 坪	45万9,000 円／平米 151万7,454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万4,141 円／平米 120万3,850 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,326 円／平米 121万1,074 円／坪
標準価格 平米 坪	46万2,533 円／平米 152万9,134 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,532 円／平米 150万5,989 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,954 円／平米 146万1,100 円／坪
標準価格 平米 坪	46万849 円／平米 152万3,567 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,748 円／平米 145万501 円／坪
標準価格 平米 坪	46万2,814 円／平米 153万63 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情