路線価 (2023) 兵庫県尼崎市昭和通4-131-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市昭和通４丁目１３１番４外
価格時点	2023 年
駅名	阪神尼崎駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円／坪 1平米 40万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪神間を中心に大阪に至る路線商業地を含めた商業地域全般と判定した。需要者の中心は、中小事業者、投資家、不動産業者等が想定される。高容積率で主要幹線道路である国道２号沿いにあり、最寄駅への接近性も良好なため、店舗、事務所、共同住宅等の多様な用途の建物が建ち並ぶ。恵まれた立地条件にある商業地は希少であるため、相対的な引き合いは強い。画地規模等によってばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、尼崎市を中心とした阪神間の商業地域が圏域である。需要者の中心は、中小事業者や投資家等と認められる。国道沿いの比較的高度利用の進展した地域にあり、事業物件又は収益物件として需要が認められる反面、ビルが建ち並ぶため供給は少なく、地価推移は若干の上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は規模により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いの中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地で、自用の事務所ビル等のほか、賃貸用不動産も見られる。阪神間の商業地事例を用いて算出された比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。一方、収益性に着目した理論的価格である収益価格は、土地価格に見合う賃貸経営想定が難しく、本件では低位に算出された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、広域的に代替性のある商業地域の事例を収集し比準価格を求めた。近隣地域内は自用の店舗のほか賃貸物件も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。よって、実証性に優れた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪神尼崎駅北西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	160.3 坪 (530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市昭和通４丁目１３１番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。地域要因については特筆すべき事項は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。駅接近性が良好で高容積率の国道沿いのため、堅調である。 (2)中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、今後とも現況の商環境を維持すると予測。国道沿いの高容積率で商業立地が良く、供給が少ない中で需要があり、地価水準は若干の強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前や主要幹線道路沿い等の好立地物件は供給量が少なく地価は堅調。一方、狭い商圏の近隣商業地は若干軟調で背後住宅地との価格差が縮小傾向。 (2)尼崎市は、工業都市、また大阪・神戸のベッドタウンとして発展してきたが、近年は人口微減傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は認められない。駅接近性に優れ、高容積率の主要幹線道路沿いにあり、恵まれた立地条件にある。需要は堅調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市昭和通４丁目１３１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,753 円／平米 159万9,287 円／坪
推定価格 平米 坪	48万6,656 円／平米 160万8,885 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,794 円／平米 159万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	48万3,000 円／平米 159万6,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市昭和通４丁目１３１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,474 円／平米 102万3,121 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,166 円／平米 98万5,737 円／坪
標準価格 平米 坪	41万697 円／平米 135万7,764 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市昭和通４丁目１３１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,491 円／平米 100万35 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,205 円／平米 98万2,560 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,091 円／平米 137万2,291 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８２０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市昭和通４丁目１３１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,102 円／平米 92万2,711 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,729 円／平米 98万986 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,518 円／平米 138万3,621 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市昭和通４丁目１３１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,584 円／平米 97万7,201 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,068 円／平米 94万2,435 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,071 円／平米 132万9,247 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情