路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区港4-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区港４丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	中野栄駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	11億 円 (19800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	11億1,000万 円 (19800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台塩釜港を中心とし、仙台市及び隣接市町の工業地域全域。主たる需要者は、自社利用を前提とする物流や製造業関連の大手企業である。当地域は、東北地方の拠点及び北海道との結節点であり、交通利便性の観点から優位性を有する。また、画地規模も大規模物流施設適地であることから、事業用地の需要は、引き続き好調である。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (2) 同一需給圏は、仙台市内の工業地域を中心に周辺市町の工業地域全域であり、特に物流施設集積地と価格牽連性が高い。主たる需要者は、物流施設の開発を行う大手の不動産業者のほか、製造業関連企業等である。仙台圏の物流施設に対する需要は旺盛である一方、市内には素地となり得る規模のまとまった画地の供給が少ない。取引の中心となる価格帯は見い出し難いものの、まとまった規模の画地では競争が激しくなる傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 仙台塩釜港内の大規模工業地域に位置する。賃料収入の取得を企図した賃貸用物流倉庫等も見られるが、賃料水準には最近の地価上昇が十分反映されておらず、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから収益価格は低位に試算された。また、主たる需要者の属性並びに当該地域では自社利用の工場・倉庫が多い点等も勘案し、収益価格は参考にとどめ、多数の取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 主たる需要者は、物流施設等の開発を行う大手の不動産業者等である。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格と比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野栄駅東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	5989.1 坪 (19800 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区港４丁目１番２
標準地の範囲
東	500 m
西	400 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地乃至流通業務用地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	200 m
面積	20000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	東北唯一の国際拠点港湾である仙台塩釜港内の工業地域
街路	３０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)仙台塩釜港の拠点である大規模工業地域。コンテナ取扱量拡大に向けた、ふ頭再編改良事業等も進行。東北地方における拠点及び北海道との結節点として事業用地の需要は好調、地価水準は上昇基調で推移するものと予測。 (2)物流施設や製造関連企業等が立地する仙台港周辺の工業地域である。仙台圏の物流施設に対する需要は旺盛であり、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地乃至流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 11 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 12 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内物流は、国際物流の混乱もあったが、ｅコマースの拡大もあり好調。「２０２４年問題」における中継輸送の拠点として仙台圏に注目が集まる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が緩和するなか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあるが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)仙台塩釜港内の大規模港湾工業地域。交通の要衝として工業地需要は好調。蒲生北部工業地域一体化し、更なる発展が期待される。 (2)周辺において土地区画整理事業による供給がみられたが、物流施設の需要は旺盛であり、規模のまとまった画地に対する需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区港４丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,985 円／平米 17万1,862 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,768 円／平米 18万7,675 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,939 円／平米 18万8,240 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区港４丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万904 円／平米 16万8,289 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,162 円／平米 17万9,060 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,632 円／平米 17万695 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区港４丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,445 円／平米 16万159 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,580 円／平米 16万605 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,791 円／平米 17万1,221 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	南東
側道幅員2	9 m
側道方位3	南西
側道幅員3	9 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区港４丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,685 円／平米 15万1,035 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,812 円／平米 15万1,454 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,840 円／平米 16万1,465 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	南
側道幅員3	9 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区港４丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,778 円／平米 21万7,462 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,280 円／平米 26万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,402 円／平米 18万3,159 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情