路線価 (2023) 兵庫県尼崎市神田中通2-14-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外
価格時点	2023 年
駅名	阪神尼崎駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億7,700万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万268 円 1平米 47万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万3,574 円／坪 1平米 47万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尼崎市のほか阪神間の駅前商業地域及び比較的駅に近い商業地域である。利便性・繁華性に優れ高度利用が可能な立地条件を有する商業地に対してはマンション用地や投資用地等の需要が堅調である一方、売り物件は少なく、市況は堅調である。取引が少ないうえ、取引価額も地積等により様々であり、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、概ね尼崎市域を中心に阪神間の代替・競争関係にある商業地域をその圏域と把握する。需要者の中心は、商業ビル等を手懸けるディベロッパー、不動産業者等のほか、収益物件としての取得を画策する投資家も考えられる。国内の景気が上向くとともに、一部に個人消費の回復の兆しが見られることから、テナント需要も改善しつつある。市場での実需の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により千差万別であり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、取引では需要者の収益性・投資採算性の観点が反映される。比準価格は取引事例より試算し、収益性の観点等も反映された実証的な価格である。近隣地域等では土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格は試算過程で想定要素を含む。したがって、比準価格を標準、収益価格を比較考量し、指定基準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域に存し、広域的に多数の信頼性のある取引事例を収集のうえ選択した。近隣地域内は自用の事務所のほか賃貸物件も見られるが、土地価格に見合った家賃水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪神尼崎駅北西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、低利用地も漸次、中高層ビル等へと開発され、今後も商業地域として推移するものと予測する。商業地への需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も現況の商的環境を維持すると予測する。国内景気の回復や投資マネーの流入等を反映し、地価水準は今後概ね上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 162万9,858 円 1平米 49万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 154万7,208円 1平米 46万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 162万9,858円 1平米 49万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 154万7,208円 1平米 46万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性や繁華性が良好な駅前や主要幹線沿いの商業地への需要は物件の希少性等から底堅い。一方、それ以外の近隣商業地への需要は概ね横這い。 (2)実体経済の一部が停滞する中、日銀の異次元金融緩和等により不動産市況は支えられ、他方物価上昇、金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。
地域要因
(1)立地条件が良好な商業地は希少性や収益物件投資から需要が底堅い一方、売り物件の少なさもあって市況は堅調であり、地価はやや上昇で推移。 (2)阪神尼崎駅前の繁華性のある商業地域で、日銀による異次元の金融緩和等により、かかる不動産需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,986 円／平米 183万8,090 円／坪
推定価格 平米 坪	54万9,571 円／平米 181万6,882 円／坪
標準価格 平米 坪	50万520 円／平米 165万4,719 円／坪
査定価格 平米 坪	50万1,000 円／平米 165万6,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７２０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,521 円／平米 148万6,116 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,007 円／平米 153万701 円／坪
標準価格 平米 坪	50万3,816 円／平米 166万5,616 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,122 円／平米 144万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,538 円／平米 141万3,441 円／坪
標準価格 平米 坪	49万5,984 円／平米 163万9,723 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市神田中通２丁目１４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,127 円／平米 93万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,074 円／平米 90万9,395 円／坪
標準価格 平米 坪	50万1,046 円／平米 165万6,458 円／坪
査定価格 平米 坪	50万1,000 円／平米 165万6,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情