路線価 (2023) 兵庫県尼崎市潮江1-814外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
価格時点	2023 年
駅名	尼崎駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3975 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円 1平米 72万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3975 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円／坪 1平米 72万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神間及び神戸市の主要駅前や駅徒歩圏に位置する商業地域である。需要者の中心は大手企業、ビル事業者、機関投資家等である。駅前に立地し利便性に優れた高容積率の商業地は希少性が高く、マンション用地需要の影響もあって、需要は底堅い。取引が少ないうえ、取引価額も地積等により様々であり、中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は概ね尼崎市及び阪神間の主要駅周辺に位置する商業地域。需要者の中心は全国的知名度を有する大手企業、機関投資家等であり、主要駅近接の立地条件にあるため、投資用不動産等としての選好性が高く、需要は強含み。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、取引では需要者の収益性・投資採算性の観点が反映される。比準価格は取引事例より試算し、収益性の観点等も反映された実証的な価格である。近隣地域等では土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格は試算過程で想定要素を含む。したがって、比準価格を標準、収益価格を比較考量し、指定基準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅周辺には賃貸用事務所・店舗の投資用物件等が見られるが、賃貸規模及び契約の個別性等から、類似性の高い賃貸事例の収集が困難であり、収益価格は相対的信頼性が劣る。想定される需要者は代替不動産の価格を念頭に意思決定を行う傾向にあるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、２（８）⑨の変動率をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	尼崎駅北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	1202.4 坪 (3975 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	40 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、今後とも現状通り推移するものと予測する。利便性・繁華性に優れた商業地域への需要は底堅いことから、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は駅前に高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 251万2,560 円 1平米 76万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 248万9,418 円 1平米 75万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 248万9,418円 1平米 75万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性や繁華性が良好な駅前や主要幹線沿いの商業地への需要は物件の希少性等から底堅い。一方、それ以外の近隣商業地への需要は概ね横這い。 (2)尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、個人消費は緩やかに改善されており、動きは鈍いものの雇用・所得環境も改善傾向にある。
地域要因
(1)立地条件に優れる商業地は希少性やマンション用地需要の影響等から需要が底堅く、市況は堅調で、地価はやや上昇で推移。 (2)駅前の好立地であるため需要は根強く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,986 円／平米 183万8,090 円／坪
推定価格 平米 坪	54万9,571 円／平米 181万6,882 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,944 円／平米 249万9,151 円／坪
査定価格 平米 坪	75万6,000 円／平米 249万9,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７２０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,521 円／平米 148万6,116 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,007 円／平米 153万701 円／坪
標準価格 平米 坪	76万9,115 円／平米 254万2,694 円／坪
査定価格 平米 坪	76万9,000 円／平米 254万2,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,122 円／平米 144万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,538 円／平米 141万3,441 円／坪
標準価格 平米 坪	75万2,708 円／平米 248万8,453 円／坪
査定価格 平米 坪	75万3,000 円／平米 248万9,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３２０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,753 円／平米 159万9,287 円／坪
推定価格 平米 坪	48万6,656 円／平米 160万8,885 円／坪
標準価格 平米 坪	77万3,698 円／平米 255万7,846 円／坪
査定価格 平米 坪	77万4,000 円／平米 255万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,735 円／平米 123万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,583 円／平米 126万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	74万5,279 円／平米 246万3,892 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情