路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区連坊2-7-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区連坊２丁目７番４
価格時点	2023 年
駅名	連坊駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,600万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,650万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万3,358 円／坪 1平米 24万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄東西線連坊駅、宮城野通駅、薬師堂駅周辺の住宅を主とする地域とみられ、主たる需要者は、自用の住宅地として使用する個人やアパート用地として使用する不動産事業者が考えられる。価格は地下鉄東西線開業後、上昇を続けてきたが、今後はより安定的な動きとなるものと推測され、取引の中心価格帯は、標準的画地規模の土地のみで３千万円台半ばとみられる。 (2) 同一需給圏は主として、地下鉄東西線・連坊駅もしくは宮城野通駅、薬師堂駅周辺の住宅地域で、需要者は、中心部への接近性や居住環境、教育環境等を重視する購買層が主体となる。土地については、小規模に分割しての分譲が、近年見られるが、もともとの供給が少ない。住環境の良さなどから、売り手市場の状況が続いており、需要は安定している。土地は１５０㎡前後で３５００万円以上、新築戸建物件は６０００万円前後が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格の２種の試算価格を算出したが、積算価格は後記の理由によって試算することができなかった。対象標準地の需要者としては、自用の住宅用地として使用する目的で購入する者の割合が非常に高いとみられるので、賃貸事業に供した場合の収益価格は参考とするに留め、前年公示価格等からの検討結果も確認したうえで、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 自用を目的とする取引が中心となる。地下鉄駅への接近性から、アパート経営を目的にして土地を取得する動きも見られるが、賃料の遅行性から、近年の地価上昇に相応した賃料相場にはなっておらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	連坊駅北方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区連坊２丁目７番４
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年代に土地区画整理事業により開発された住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ仙台駅から直線距離で約１．３㎞のところに位置する連坊小路北側の住宅地域で稀少性があり、価格は当面堅調に推移するものと予想する。 (2)中心部に近い熟成した住宅地域で、地下鉄駅まで徒歩圏にある。落ち着いた居住環境で需要は安定しており、規模がまとまれば集合住宅の需要も見込める、当面、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万3,358 円 1平米 24万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅資材価格が上昇している。 (2)若林区内の住宅市場は、コロナ禍やインフレが進む中、低金利や住宅減税もあって堅調に推移している。地下鉄駅徒歩圏は特に需要が安定している。
地域要因
(1)近隣地域における代表性、中庸性を有しており、特別の変動要因はない。 (2)地下鉄東西線連坊駅の徒歩圏に位置し、住環境は良好である。高価格帯を望む層からの需要は安定している。
個別的要因	(1)特別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区連坊２丁目７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,246 円／平米 70万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	22万166 円／平米 72万7,869 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,986 円／平米 72万662 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313070 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区連坊２丁目７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,650 円／平米 82万5,343 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,175 円／平米 82万3,773 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,424 円／平米 82万4,596 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区連坊２丁目７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,633 円／平米 73万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	23万442 円／平米 76万1,841 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,196 円／平米 84万3,678 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区連坊２丁目７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万468 円／平米 66万2,747 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,662 円／平米 68万3,225 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,115 円／平米 75万7,454 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情