路線価 (2023) 兵庫県尼崎市東塚口町1-448-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外
価格時点	2023 年
駅名	塚口駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3億1,600万 円 (858 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万6,608 円 1平米 36万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億1,600万 円 (858 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万6,608 円／坪 1平米 36万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね尼崎市内の商業地域を中心として、隣接市を含む最寄り駅への接近性に優る商業地域。需要者の中心は企業、投資家等である。駅前の好立地であるため供給は限定され、需要は強含み。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の駅前商業地域を中心として、阪神間の商業地域全域にわたる。需要者は法人や投資家等であり、阪神間の法人が多い。駅に近接するため利便性が高く、稀少性も認められるため事業用地の需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸用店舗等の収益物件も混在しているが、商圏等より土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。需要者は代替競争関係にある事業用地の取引価格等を念頭に購入の意思決定を行うことから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、周辺には収益物件も見られるが、地価に即応する賃料を得ることはやや困難である。また、想定的要素が強い収益価格よりも現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格の方がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	塚口
距離	0 m
土地の状態
土地面積	259.5 坪 (858 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は駅前に中高層の店舗付マンション等が見られる商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は上昇傾向を示すものと予測する。 (2)店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前で利便性が高く、地価は上昇傾向で推移しており、当面は緩やかな上昇が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 118万6,854円 1平米 35万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 118万6,854円 1平米 35万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、個人消費は緩やかに改善されており、動きは鈍いものの雇用・所得環境も改善傾向にある。 (2)新型コロナの危機感が緩和し、尼崎市の商業地の地価は、繁華性の低い一部の地域を除いて上昇傾向で推移する地域が増加している。
地域要因
(1)駅前の好立地であるため需要は根強く、地価は上昇傾向にある。 (2)駅前に存し利便性が高く、稀少性も認められるため、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,127 円／平米 93万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,074 円／平米 90万9,395 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,169 円／平米 118万4,107 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万3,740 円／平米 97万1,104 円／坪
推定価格 平米 坪	30万790 円／平米 99万4,412 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,817 円／平米 121万2,697 円／坪
査定価格 平米 坪	38万5,000 円／平米 127万2,810 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,521 円／平米 148万6,116 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,007 円／平米 153万701 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,147 円／平米 120万7,176 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７２０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,995 円／平米 84万6,319 円／坪
推定価格 平米 坪	26万91 円／平米 85万9,861 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,784 円／平米 120万5,976 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１２２０４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,394 円／平米 112万2,037 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,824 円／平米 113万9,988 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,796 円／平米 121万9,240 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情