路線価 (2023) 兵庫県尼崎市大浜町2-50外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
価格時点	2023 年
駅名	武庫川駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億3,600万 円 (3000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3億3,600万 円 (3000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万272 円／坪 1平米 11万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の臨海工業地域を中心として、阪神間の工業地域全域にわたる。需要者は製造業等の法人であり、地元法人のみならず全国規模の有名企業も認められる。阪神間の消費地に近く、街路条件や環境条件も良好であるため工業地の需要は増加しており、地価は強い上昇傾向が認められる。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。 (2) 同一需給圏は、尼崎市を中心に、広くは阪神間における工業地域である。需要者の中心は、大阪や神戸等の消費地への接近性を重視する地場及び全国規模の製造事業者等である。尼崎末広ＩＣ至近に位置する工業地域で、阪神間の消費地等へのアクセスに優れていることから、周辺には物流施設も多く立地し、これらの旺盛な需要と市内工業地の売物件不足から地価は強い上昇傾向にある。需要の中心価格帯は規模や画地条件等により千差万別で、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自社工場が建ち並ぶ工業地域であり、市場においては自己使用目的の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、賃貸物件がほとんど無く、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中小規模工場が建ち並ぶ区画整然とした臨海部の工業地域に存し、自用目的での取引が中心となり、貸し工場等の収益物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は見送った。したがって、広域的に多数の規範性のある工業地の取引事例を収集・選択し得た実証的な比準価格を標準に、代表標準地との価格検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武庫川駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	907.4 坪 (3000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
標準地の範囲
東	90 m
西	130 m
南	60 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場が建ち並ぶ臨海工業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。尼崎市の臨海工業地域では事業用地の需要が増加しており、当面地価は強い上昇傾向が続くと予測する。 (2)臨海部において中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域にあって、今後も現状を維持して推移する予測する。旺盛な物流施設需要を背景に、売物件の不足からも需要が強く、地価は今後も強い上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 10.9 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 10.9 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)尼崎市の工業地は物流施設用地の需要が特に多く、その他の工場地等の需要も増加している。需要の増加により地価は上昇率が拡大している。 (2)旺盛な物流需要を背景とする尼崎市内工業地の需要は極めて強い。但し、売物件や物流施設等の供給状況、建築費の高騰には注視が必要である。
地域要因
(1)近隣地域の工業地域としての立地条件は良好で、事業用地の需要は多く、地価は上昇率が拡大している。 (2)尼崎末広ＩＣに近接した尼崎市の臨海工業地域に存し、優れた交通利便性や都心接近性等により需要は多く、地価は強い上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,198 円／平米 57万5,899 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,856 円／平米 58万7,992 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,650 円／平米 39万2,257 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６２０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,992 円／平米 45万6,202 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,960 円／平米 47万2,626 円／坪
標準価格 平米 坪	11万54 円／平米 36万3,839 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,251 円／平米 47万6,894 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,280 円／平米 48万6,908 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,348 円／平米 37万8,034 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,936 円／平米 35万3,530 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,510 円／平米 34万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	11万21 円／平米 36万3,729 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県尼崎市大浜町２丁目５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万932 円／平米 30万621 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,842 円／平米 31万6,854 円／坪
標準価格 平米 坪	11万37 円／平米 36万3,782 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情