路線価 (2023) 兵庫県尼崎市東海岸町1-60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市東海岸町１番６０
価格時点	2023 年
駅名	阪神尼崎駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億9,400万 円 (1979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億9,400万 円 (1979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円／坪 1平米 9万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪神間の臨海部を中心とした工業地域一帯である。需要者の中心は、製造業を営む工場事業者等である。阪神高速湾岸線の最寄ＩＣに近接しており、工場用地自体が供給不足の現状において、特に交通アクセスが優れた工場用地に対する引き合いは強い。過熱する物流施設用地取引で、臨海部の工場用地価格全般が上昇しており、当面継続するものと考えられる。需要の中心となる価格帯は、規模・業態により異なるため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主に尼崎市及びその周辺都市における工業地域である。市場参加者は、最終消費地への接近性などを重視する地場及び全国規模の製造業者等が多くを占め、阪神高速湾岸線最寄ＩＣに近接し、阪神間都市部の消費地等への道路アクセスにも良好であることから、旺盛な物流用地需要を背景に地価は強い上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により大きく異なるため、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は臨海部の中小規模工場が建ち並ぶ地域で、自用目的の取引が中心である。賃貸工場は殆ど見られず、規範性の高い賃貸事例の収集は困難なため、賃貸市場を想定した収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、価格牽連性を有する実際の不動産取引から算出されており、実証的価格としての信頼性は高い。本件では、当該地域の市場動向を勘案の上、比準価格を標準に、周辺標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模の工場が建ち並ぶ臨海工業地域にあって、自用目的での取引が多くを占め、貸し工場等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。従って、広域的に多数の規範性のある工業地の取引事例を収集・選択し得た実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	阪神尼崎駅南西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	598.6 坪 (1979 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市東海岸町１番６０
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	40 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	75 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域である。地域要因については特筆すべき事項は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。工業地需要は総じて強く、立地条件が恵まれた地域の地価は強い上昇にある。 (2)中小規模の工場が建ち並ぶ臨海工業地域に存し、今後も現況にて推移するものと予測する。市内臨海エリアは、ＩＣ等への接近性に優れるため、旺盛な物流施設需要に支えられ、地価は強い上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 11.4 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 11.4 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内臨海部では物流施設の建設ラッシュが続いており、用地不足で大規模工場地からの転用も見られる。供給不足で、工場地全般が上昇傾向にある。 (2)旺盛な物流需要を背景とする尼崎市内工業地の需要は極めて強い。但し、売物件や物流施設等の供給状況、建築費の高騰には注視が必要である。
地域要因
(1)阪神高速湾岸線のＩＣに近い、臨海部の工業地である。周辺地域を含め市内臨海部では物流施設の建設ラッシュが続き、用地取得が過熱化している。 (2)阪神高速湾岸線最寄ＩＣに近接した尼崎市臨海部の工業地域に位置し、良好な道路アクセスと旺盛な物流需要を背景に、地価は強い上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東海岸町１番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,992 円／平米 45万6,202 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,960 円／平米 47万2,626 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,269 円／平米 31万8,265 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東海岸町１番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,251 円／平米 47万6,894 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,280 円／平米 48万6,908 円／坪
標準価格 平米 坪	10万122 円／平米 33万1,003 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市東海岸町１番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,550 円／平米 36万8,784 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,296 円／平米 40万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,190 円／平米 31万8,004 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県尼崎市東海岸町１番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,936 円／平米 35万3,530 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,510 円／平米 34万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,668 円／平米 30万3,054 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,500 円／平米 30万9,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情