路線価 (2023) 兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳937-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２
価格時点	2023 年
駅名	西江井ヶ島駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,693 円／坪 1平米 7万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね明石市西部の圏域に存する住宅地域である。需要者は明石市居住者が大半を占める。明石市西部の沿岸部に位置する既成住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏にあり、需給関係が改善していること等もあって、地価はやや上昇傾向で推移している。土地は規模にもよるが１５００万～１８００万円程度、新築戸建物件は３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線沿線で概ね明石市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市、明石市居住者が大半である。明石市南西部の旧来からの既成住宅地域で最寄駅まで徒歩圏であるが、より利便性の高い都心部への需要のシフト等により宅地需要は若干伸びを欠く。土地は規模にもよるが概ね１，５００～１，８００万円程度、新築戸建は３，０００～３，５００万円程度が目安で需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が主な地域であり、同一需給圏内の類似地域より規範性の高い取引事例を収集し得た。一方周辺には賃貸物件も散見されるが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の特性等から比準価格に比べ相対的に信頼性の劣る収益価格は参考に留め、規範性を有する取引事例より求められた比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域を含む周辺では、賃貸住宅等の収益物件は一部混在しているが、比較的利便性及び住環境が劣る地域であるため収益性は低く、収益価格が低位に求められた。また、取引も自用目的の取引が中心の住宅地域である。よって、当標準地においては代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映する比準価格をもって、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西江井ヶ島駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因の変動もなく現況のまま推移するものと予測する。また、需給関係から、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内の価格に影響を及ぼす格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は強含みの傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,693 円 1平米 7万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,693円 1平米 7万2,200円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増傾向。新型コロナの影響は軽微で市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概ね堅調傾向にあり、住宅地需給関係は概ね安定的に推移。 (2)明石市の人口は微増傾向にある。不動産実需は比較的安定的に推移している。景気は、コロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。
地域要因
(1)一般住宅が建ち並ぶ旧来型の住宅地域である。最寄り駅から徒歩圏に所在すること等から、周辺では画地の細分化が見られる。 (2)地域要因に格別の変動はないが、地価は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,282 円／平米 21万5,822 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,521 円／平米 21万3,306 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,452 円／平米 23万6,220 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,632 円／平米 21万367 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,650 円／平米 21万3,733 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,133 円／平米 24万1,778 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,235 円／平米 21万2,361 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,617 円／平米 21万3,624 円／坪
標準価格 平米 坪	7万774 円／平米 23万3,979 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,744 円／平米 9万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,707 円／平米 16万1,025 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,943 円／平米 21万4,702 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情