路線価 (2023) 兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本839-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４
価格時点	2023 年
駅名	東二見駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円／坪 1平米 8万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。農地を開発した分譲住宅が多く、需要は概ね堅調である。土地は１，１００万円程度、新築戸建は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線の沿線で、概ね明石市の住宅地域の圏域である。需要者は明石市の居住者を中心とし、同一需給圏外からの転入者も見られる。低利用地を開発した新築分譲のほか中古流通による供給も見られ、駅徒歩圏内で一定の需要も見込めることことから需給は安定的に推移している。市場の中心価格帯は土地１，１００万円、新築建売住宅で２，５００～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の土地の利用状況から、共同住宅等の収益物件も散見されるが、自用目的の取引が中心である。標準地は画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅を中心とし、小売店舗等も見られる住宅地域で、自用目的の取引が中心となる。賃貸住宅も見られるが、標準地の画地規模が小さく、賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東二見駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか小売店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４
標準地の範囲
東	70 m
西	15 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	18 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか小売店舗等が見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅のほか小売店舗等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は割安感もあり、上昇基調で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)明石市の人口は増加傾向にある。新型コロナの地価への目立った影響は見られなかった。地価は概ね上昇傾向で推移した。 (2)新型コロナの下で景気は持ち直しつつあり、物価上昇、金融引締め等懸念されるが、市場への影響は軽微で明石市の地価は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)駅接近性に優れた住宅地域である。地域要因に大きな特別の変動はない。 (2)駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,641 円／平米 21万7,009 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,368 円／平米 24万2,555 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,213 円／平米 28万1,714 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,859 円／平米 26万708 円／坪
推定価格 平米 坪	7万420 円／平米 23万2,809 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,653 円／平米 27万3,251 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＫ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,233 円／平米 20万2,436 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,989 円／平米 22万8,078 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,259 円／平米 26万8,642 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,300 円／平米 26万8,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,646 円／平米 26万4 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,441 円／平米 27万9,162 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,380 円／平米 28万2,266 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,354 円／平米 24万2,508 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,499 円／平米 23万9,682 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,105 円／平米 27万1,439 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情