路線価 (2023) 兵庫県明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻903-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５
価格時点	2023 年
駅名	江井ヶ島駅 から 220m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	499万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	499万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,275 円／坪 1平米 5万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市西部及び明石市の圏域に存する既存の住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であり、圏外からの転入は見込みにくい。低層の一般住宅を中心とする市街化調整区域内の既成住宅地域であり、中古流通を主とする供給が若干見られる程度であるが、積極的な需要も希薄であり、需給とも低位に均衡しつつ推移している。取引自体が少なく、かつ、取引当事者の属性等、取引に係る個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は明石市及び神戸市西区等の価格水準が低位な住宅地域である。需要者は明石市内の居住者などで地縁性を有するものが大半と考えられる。市街化調整区域に存するが、市街化区域に隣接する地域であり、駅からも近く、住宅地域として熟成しつつある。取引は少なく市況は不透明であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む一帯は、市街化調整区域内の既成住宅地域であり、公法上の規制等により、経済合理性に適う賃貸住宅の想定は非現実的であることから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 類似の取引は少なく、規範性の高い取引事例を十分には得られなかったものの、比準価格は周辺の売買実例から適切に算定されており、現実の市場を反映しているものと認められる。対象地は市街化調整区域に存し、貸家による賃貸事業の想定は困難なので収益還元法は適用しなかった。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	江井ヶ島駅北東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に一般住宅、農家等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、公法上の利用規制が厳しいものの、駅に近接しているため、地価は安定的に推移している。 (2)当該地域は市街化調整区域ではあるが、戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後とも概ね現状のままで推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍や物価高など、景気の腰折れ懸念も依然存するが、足元の実需への影響は軽微であり、明石市における地価は概ね堅調に推移している。 (2)人口微増。景況感は底入れしたものの回復は鈍い。新型コロナの影響は軽微で明石市の住宅地の不動産市況は一部に堅調な動きも認められる。
地域要因
(1)市街化調整区域内に所在する既成住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。 (2)市街化調整区域内の住宅地域として地位を維持しており、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,235 円／平米 21万2,361 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,617 円／平米 21万3,624 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,475 円／平米 16万258 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,282 円／平米 21万5,822 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,521 円／平米 21万3,306 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,159 円／平米 17万2,438 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,632 円／平米 21万367 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,650 円／平米 21万3,733 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,386 円／平米 17万6,494 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＫ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,113 円／平米 17万8,898 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,334 円／平米 16万9,710 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,360 円／平米 16万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情