路線価 (2023) 兵庫県明石市立石2-803-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市立石２丁目８０３番８
価格時点	2023 年
駅名	林崎松江海岸駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,532 円 1平米 9万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円／坪 1平米 9万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市西部の混在住宅地域。需要者の中心は明石市及び神戸市の居住者が大半を占める。工場等跡地に戸建住宅が建ち並び住環境の改善が見られること、近接の大工場跡地の複合商業施設への転換が進行していること等があいまって需給関係は安定的に推移している。土地は標準的な規模で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。工場等も混在する地域であるが、生活利便性は概ね良好で需要は高まってきている。需要の中心は、土地は標準地と同程度の規模で総額１，５００万円程度まで、新築戸建住宅で３，５００万円程度までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。当該地域は自己使用目的での取引が主であり、取引価格の水準を指標に取引価格が合理的に判断されることが一般的である。従って、標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	林崎松江海岸駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市立石２丁目８０３番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域で、漸次住宅用途への転換が進捗するものと予測する。近接の大工場が複合商業施設用途となり利便性の向上がみられ、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域であるが、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、周辺においては商業施設の進出が見受けられ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万8,532 円 1平米 9万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万8,532円 1平米 9万300円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増傾向。新型コロナの影響があるも、市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概ね堅調傾向にあり、住宅地需給関係は概ね堅調に推移。 (2)人口は微増傾向。新型コロナの影響は軽微で市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概ね堅調傾向にあり、住宅地需給関係は概ね安定的に推移。
地域要因
(1)東側・近接地域で大規模工場跡地の商業施設がほぼ充実しつつある。中小工場等もみられるが生活上の利便性の向上もみられる状況にある。 (2)工場等も未だ見受けられる地域であるが、周辺には商業施設の進出が認められる等生活利便性は良好であり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市立石２丁目８０３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万616 円／平米 36万5,696 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,930 円／平米 37万9,959 円／坪
標準価格 平米 坪	9万998 円／平米 30万839 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市立石２丁目８０３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,835 円／平米 34万6,585 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,944 円／平米 35万251 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,656 円／平米 29万3,097 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市立石２丁目８０３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,612 円／平米 24万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,074 円／平米 25万4,807 円／坪
標準価格 平米 坪	9万782 円／平米 30万125 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＹ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市立石２丁目８０３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,429 円／平米 25万5,980 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,752 円／平米 25万3,742 円／坪
標準価格 平米 坪	9万616 円／平米 29万9,576 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情