路線価 (2023) 兵庫県明石市本町1-1-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市本町１丁目１番２９外
価格時点	2023 年
駅名	明石駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万5,650 円／坪 1平米 52万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市以西にあって、駅周辺に存する商業地域である。需要者は、機関投資家、不動産業者等を中心に幅広く、圏外からの需要も認められる。最寄駅から近く、交通量の多い国道沿いに位置しており、商的環境に優れている。又、新型コロナの影響も緩和され、需給関係は安定している。なお、中心となる価格帯については、画地規模等の個別性が強く判定出来なかった。 (2) 同一需給圏は神戸市以西の主要駅に近接する普通商業地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人事業者若しくは事業法人であるが、画地の規模等によっては、広域事業法人等も想定される。市街地再開発事業により地域の活性化が図られてきた商業地域に近接しており、底値を窺う潜在的な需要も見込まれるため、需給は回復基調で推移している。取引当事者の属性や業態など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、市場参加者は収益性を考慮して取引を行うのが一般的であるが、収益価格については手順に若干の想定要素を含む点は否めない。一方、比準価格については、取引に当たって収益性も十分考慮されており、市場動向を反映した信頼性の高い価格であると判断される。よって、比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域を含む一帯は、国道沿いに中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件用地としての需要が中心となる市場環境にあることから、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ、さらには代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	明石駅南方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市本町１丁目１番２９外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)国道沿いに事業用ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、地域経済は底を脱した感があり、需要は回復しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 177万2,016 円 1平米 53万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万8,464 円 1平米 54万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。新型コロナの影響は軽微であり、明石市の商業地については、底堅い需要が認められる。 (2)新型コロナ禍や物価高など、景気の腰折れ懸念も依然存するが、足元の実需への影響は軽微であり、明石市における地価は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)繁華性の高い駅近くの商業地域であり、地域要因に変動はない。新型コロナの影響は緩和され、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)国道沿いに事業用ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に顕著な変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市灘区
地域	兵庫県明石市本町１丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万3,435 円／平米 156万5,176 円／坪
推定価格 平米 坪	47万9,116 円／平米 158万3,957 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,171 円／平米 175万6,051 円／坪
査定価格 平米 坪	53万1,000 円／平米 175万5,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＦＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市本町１丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,923 円／平米 117万3,375 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,571 円／平米 120万8,578 円／坪
標準価格 平米 坪	56万1,553 円／平米 185万6,494 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＴ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県明石市本町１丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,995 円／平米 150万907 円／坪
推定価格 平米 坪	45万7,627 円／平米 151万2,915 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,212 円／平米 179万2,553 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県明石市本町１丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,901 円／平米 129万8,931 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,187 円／平米 131万9,712 円／坪
標準価格 平米 坪	53万5,821 円／平米 177万1,424 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情