路線価 (2023) 兵庫県明石市小久保1-4-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市小久保１丁目４番３外
価格時点	2023 年
駅名	西明石駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億7,400万 円 (658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円／坪 1平米 26万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は明石市及び神戸市などの商業地域の圏域である。需要者は圏内に地縁を有する事業者を中心とするほか、全国展開する大企業等も見込まれる。駅近で希少性が高く、供給が限定されるなかにあって、景気回復期待などにより需給は堅調に推移していると考えられる。画地規模にばらつきがあり、取引の中心となる価格帯などは見出し難い。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び隣接市の商業地域の圏域である。需要者は圏内に地縁を有する事業者を中心とし、全国展開する法人等も見られる。西明石駅南側では駅前開発が進捗中であり、駅周辺の繁華性が高まるものと期待されており、商業地需要は堅調である。市場の中心価格帯は画地規模の大小、成約価格のばらつきから把握し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の取引は少なく、類似の事例を十分には得られなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例をもとに適切に算定されており、現実の市場を反映した実証的なものと考えられる。収益価格は長期の予測のもとで想定の如何によっては流動的な面は否めない。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量うえ、代表標準地からの検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視して取引すると考えられるが、建築費の高騰等を受けて収益価格は低位に求められた。比準価格は広域的に商業地の事例を収集しており、その信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	西明石駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	199 坪 (658 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市小久保１丁目４番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	６階建程度の事務所地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	20 m
面積	660 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション等も介在する事務所ビル地域で、当面は現状を維持し推移するものと予測する。西明石駅周辺は整備計画等もあり、需要は堅調である。地価は上昇基調で推移するものと思料する。 (2)マンション等も介在する事務所ビル地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。西明石駅周辺は整備計画等もあり、需要は堅調である。地価水準は上昇基調で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階建程度の事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万9,314 円 1平米 26万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は予断を許さないが、明石市内の商業地の市況は回復傾向にあると見られる。 (2)新型コロナによる厳しい状況が緩和傾向にあり、企業の投資意欲は持ち直しており、明石市の商業地価は緩やかな上昇基調にある。
地域要因
(1)新幹線停車駅である西明石駅に近接する商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。西明石駅南側では開発計画がある。 (2)新幹線停車駅である西明石駅に近接する商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。西明石駅南側では開発計画がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市小久保１丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,314 円／平米 73万8,276 円／坪
推定価格 平米 坪	23万13 円／平米 76万423 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,219 円／平米 88万120 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市小久保１丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,018 円／平米 75万3,828 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,247 円／平米 74万7,973 円／坪
標準価格 平米 坪	26万954 円／平米 86万2,714 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市小久保１丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,447 円／平米 64万6,148 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,816 円／平米 63万7,450 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,813 円／平米 85万5,636 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市小久保１丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,061 円／平米 64万8,178 円／坪
推定価格 平米 坪	19万833 円／平米 63万894 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,400 円／平米 90万3,860 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情