路線価 (2023) 兵庫県明石市魚住町金ヶ崎字佃316-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外
価格時点	2023 年
駅名	大久保駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (1611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (1611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円／坪 1平米 8万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、明石市及び隣接市町の商業地域である。需要者の中心はロードサイド型店舗の事業者等である。幹線道路沿いでは大型資本によるロードサイド型店舗の需要が見受けられ、地価はやや強含みで安定的に推移している。取引される画地規模は大小あり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね明石市及び隣接市町の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。需要者はロードサイド型店舗の事業者、全国展開する自動車販売会社等が中心となっている。店舗の撤退等も見られるが、交通量の多い国道沿いにあり一定の店舗地需要が認められ、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は画地規模の大小、成約価格のばらつきから把握し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地周辺は、自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。標準地上に鉄骨造３階建の店舗兼共同住宅を想定して、収益還元法を適用したが、想定事項も多く、やや規範性に乏しいと認められる。他方、比準価格は市場の実際の取引事例から算定され市場性を反映した実証的な価格で規範性が高いと認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、国道沿いに店舗、自動車販売会社等が連たんする路線商業地域であり、需要者は収益性を重視して取引すると考えられるが、建築費の高騰等を受けて収益価格は低位に求められた。比準価格は広域的に路線商業地の事例を収集しており、その信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	大久保駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	487.3 坪 (1611 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	47 m
面積	1600 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特別の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は強含みで推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万8,696 円 1平米 8万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万8,696円 1平米 8万4,300円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増傾向。新型コロナの影響は軽微であり、宅地分譲等も概ね堅調傾向にある。住宅地の価格水準に近い商業地の需給関係は概ね堅調に推移。 (2)新型コロナによる厳しい状況が緩和傾向にあり、企業の投資意欲は持ち直しており、明石市の商業地価は緩やかな上昇基調にある。
地域要因
(1)自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特に格別な地域要因の変動はない。 (2)ロードサイド型店舗が連たんする路線商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,085 円／平米 30万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,190 円／平米 30万8,086 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,251 円／平米 27万1,922 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＫ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,030 円／平米 20万1,765 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,755 円／平米 29万3,424 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,501 円／平米 26万9,442 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,828 円／平米 36万9,703 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,833 円／平米 39万6,168 円／坪
標準価格 平米 坪	8万425 円／平米 26万5,885 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,587 円／平米 31万2,705 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,497 円／平米 34万8,773 円／坪
標準価格 平米 坪	8万348 円／平米 26万5,630 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情