路線価 (2023) 兵庫県明石市魚住町清水字井桶田2164-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外
価格時点	2023 年
駅名	土山駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,190万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,180万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万21 円／坪 1平米 9万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び周辺市町の圏域に存する商業地域。需要者の中心は地縁ある中小事業者や全国展開する店舗等である。インターチェンジに近い国道沿いに位置する。大型ショッピングセンターとの競合はあるものの、駅からも徒歩圏で、路線商業地としての需要は概ね安定している。取引される画地規模や価格にばらつきが大きく、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び隣接市町の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ事業者がほとんどである。金融機関、店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、需給関係は安定的に均衡している。取引される画地規模はまちまちであり、取引事情を有する場合も多く見受けられる為、需給の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 金融機関、店舗等が立地する路線商業地域であるが、店舗併用住宅等の自用物件も多く適切な賃貸事例が少ないことから、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は同一需給圏における実際に成立した取引事例から試算したもので、実証的である。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、また代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、店舗、事業所等が混在する路線商業地域で、収益性を重視すべき商業地であるが、収益価格は試算過程において想定要素を多分に含み、その精度はやや信頼性に欠ける。一方、比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土山駅北東方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	130.7 坪 (432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、作業所兼住宅等
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、銀行、事業所等が存する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗・金融機関等が立地する路線商業地域で、大きな変動要因はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。底堅い需要から地価は上昇傾向にあると予測する。 (2)当該地域は、国道沿いに金融機関、低層店舗等が存する路線商業地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,286 円 1平米 9万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,286円 1平米 9万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は弱まる。明石市内商業地では地価は上昇傾向となる。 (2)国内景気は底入れ後回復は鈍い。先行きは海外経済の動向等の影響を受け不透明。当市の人口は増加。高齢化は進行中。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)店舗が多い中に住宅もみられる国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はみられない。 (2)格別な地域要因の変動はないが、地価は横ばい傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,085 円／平米 30万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,190 円／平米 30万8,086 円／坪
標準価格 平米 坪	10万529 円／平米 33万2,349 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,828 円／平米 36万9,703 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,833 円／平米 39万6,168 円／坪
標準価格 平米 坪	10万870 円／平米 33万3,476 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,585 円／平米 23万9,966 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,601 円／平米 24万3,325 円／坪
標準価格 平米 坪	10万137 円／平米 33万1,053 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＫ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,030 円／平米 20万1,765 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,755 円／平米 29万3,424 円／坪
標準価格 平米 坪	10万629 円／平米 33万2,679 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,729 円／平米 25万360 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,482 円／平米 36万1,947 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,607 円／平米 33万9,219 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情