路線価 (2023) 兵庫県明石市魚住町錦が丘3-8-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外
価格時点	2023 年
駅名	魚住駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、明石市内及び隣接市町の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内の地縁ある事業者や不動産業者である。近隣商業地で生活関連の店舗や事務所用地として一定の需要がみられる。取引の画地規模がまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ神戸線及び山陽電鉄沿線を中心とする概ね明石市及び周辺市町の商業地域一帯であり、主な需要者の属性は概ね圏域内に地縁性を有する個人事業者や中小法人、不動産業者等が中心である。最寄駅に比較的近い駅前幹線街路沿いの立地であることから、昨今の景気の持ち直しの動きに伴い需要は改善しつつあり地価は概ね底堅く推移してきている。また、取引が少なく業種等による個別性が強いため需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模の事務所ビルの多い商業地域であり、投資目的の収益物件は少なく、収益価格は地価決定の指標となり難い。自用または自用兼用目的の建物が多く見受けられる地域であり、類似性ある地域の取引事例より決定した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺においては賃貸店舗等も見受けられるが、地域の価格水準を形成するような収益物件が少なく、自用の店舗等が中心となっており、収益性を重視した価格形成が十分に行われていない状況であることから、収益価格は低位に試算され、相対的に信頼性が劣るものと判断される。よって、市場の特性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	魚住駅東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、一般住宅が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所が混在する駅前の商業地域であり、当面は現状が維持されると予測される。新型コロナの影響はほぼなくなり、安定した需要から当面地価は上昇傾向と予測される。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、店舗や事務所等が混在する駅前商業地域として当面は現状を維持するものと見込まれる。最寄駅に比較的近い駅前幹線街路沿いの立地であり、概ね地価は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は弱まり、市内の商業地地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナによる店舗等の経営環境への影響は一部において散見されたが、当市の地価への影響は限定的で商業地でも概ね回復傾向となっている。
地域要因
(1)魚住駅周辺に位置する商業地で、店舗・事務所需要は増加傾向で、地価は上昇傾向で推移する。地域要因に大きな変動は見られない。 (2)地域要因に特段変動は見られないが、駅にやや近い幹線街路沿いの駅前商業地域で、立地条件が比較的良好であり、地価は概ね堅調に推移しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,472 円／平米 37万8,444 円／坪
推定価格 平米 坪	12万669 円／平米 39万8,932 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,503 円／平米 45万1,279 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,472 円／平米 51万684 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,017 円／平米 51万5,792 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,140 円／平米 45万79 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,555 円／平米 45万8,063 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,519 円／平米 47万7,780 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,726 円／平米 45万2,016 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,061 円／平米 64万8,178 円／坪
推定価格 平米 坪	19万833 円／平米 63万894 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,010 円／平米 47万9,403 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情