路線価 (2023) 兵庫県明石市大明石町1-1291-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市大明石町１丁目１２９１番２
価格時点	2023 年
駅名	明石駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9,960万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9,960万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円／坪 1平米 26万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市内の圏域に存する商業地域。需要者の中心は、マンションデベロッパー等の不動産業者及び金融機関、上場企業等の法人企業である。明石駅前の再開発事業の完成の影響を受けて、商業地需要は強まっている。取引される土地の規模等はまちまちであり、また取引事情を有する場合も多く見受けられる為、需給の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は、明石市における主要駅である明石駅、西明石駅周辺及び神戸市の圏域に存する商業地域である。需要者は不動産業者、金融機関、保険会社等の資本力を有する法人が主体である。明石市の商業地は中心部を含め店舗、事務所等の需要はいまだ低調であるが、商業地の容積率を活かせる駅近の好立地でマンション等用地の需要が見込める。なお、商業地は立地、画地規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、店舗とマンション等が混在する商業地域で、収益性を重視すべき商業地であるが、収益価格は試算過程において想定要素を多分に含み、その精度はやや信頼性に欠ける。一方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、自用目的の店舗と商業事業者向けの賃貸物件が混在する商業地域である。取引は自用または自用兼用目的が多く、実際の取引価格が重視される傾向にある。地価に対する賃料の相対的低位から収益価格はやや低位に試算された。従って、同一需給圏内の類似地域の商業地取引事例から試算した比準価格を重視し、収益価格を考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明石駅北西方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	115.8 坪 (383 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所等が見られる駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市大明石町１丁目１２９１番２
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中層の事務所等が見られる駅に近い商業地域であるが、駅前再開発事業の完成により、中心市街地の活性化への期待感が高まっている。地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は駅近くの業務商業地域として熟成しており地域要因の大きな変動要因は見られない。しかし駅近の商業地についてはマンション等の需要も見込まれ地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気は底入れ後回復の鈍さが目立つ。海外経済は不確実で先行きは不透明である。当市の人口は増加。高齢化は進行中。コロナ禍の影響は限定的。 (2)明石市の人口は微増傾向にある。不動産実需は比較的安定的に推移している。景気は、コロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。
地域要因
(1)明石駅前再開発事業完成の影響を受けている。地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に格別の変動はない。店舗、事務所等の需要は低調であるが、マンション等用地の需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大明石町１丁目１２９１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,465 円／平米 88万4,239 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,489 円／平米 91万767 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,391 円／平米 90万7,137 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大明石町１丁目１２９１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,314 円／平米 73万8,276 円／坪
推定価格 平米 坪	23万13 円／平米 76万423 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,080 円／平米 88万6,272 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大明石町１丁目１２９１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,447 円／平米 64万6,148 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,816 円／平米 63万7,450 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,221 円／平米 87万6,821 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大明石町１丁目１２９１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,671 円／平米 109万9,810 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,320 円／平米 112万8,404 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,968 円／平米 88万9,208 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大明石町１丁目１２９１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,605 円／平米 80万5,358 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,015 円／平米 81万6,632 円／坪
標準価格 平米 坪	27万850 円／平米 89万5,430 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情