路線価 (2023) 兵庫県明石市大久保町駅前2-1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市大久保町駅前２丁目１番４
価格時点	2023 年
駅名	大久保駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円／坪 1平米 22万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は概ね明石市及び神戸市西部などの周辺市町の圏域における商業地域である。需要者は各種サービス関連等の中堅事業者や商業ビル経営を行う不動産事業者であり、その他チェーン展開する大企業などの参入も見込める。土地区画整理事業等によって周辺住宅地域が発展するなか商業地の供給は限定的であり、需給は堅調に推移している。地域の画地規模は様々であり、取引の中心となる価格帯などは見出せない。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び神戸市内の商業地域。需要者は地縁性をもつ個人事業者のほか、立地条件によってはチェ－ン展開型の店舗の進出も見込まれる。小売店舗の経営環境は依然厳しいものの、近時の大規模な整備により施設集積が進み「大久保」駅周辺の商圏は拡大しており、安定的な実需が見込まれる立地とみられる。なお、取引規模等が一様ではないため中心となる価格帯としての把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は希少性があり、類似の事例を十分には得られなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する実際の取引事例をもとに適切に算定されており、市場の実勢を反映したものと考えられる。収益価格は長期的な予測のもとで想定の如何によっては流動的な部分は否めない。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関連に留意しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域内の利用状況を勘案のうえ想定建物を設定し収益価格を求めたが、利用形態が多様な路線沿いの地域で自己使用目的の取引も予想される。したがって、商業地域ではあるが収益価格が市場実態に副った価格検証と言い切れない実情を考慮のうえ比準価格を吟味し下記（８）・⑨の変動内容を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該状況から決定額は比準価格寄りとなったが、収益価格との乖離も小幅で妥当な結果と判断した。
交通
交通施設	大久保駅北東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が連たんする路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市大久保町駅前２丁目１番４
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所、住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等が立地する路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。景気回復期待もあり、地価は強含み傾向で推移している。 (2)国道２号沿いの地域で急速な変化は見られず当分現状維持と予測する。近年急速に整備が進んだ大久保駅周辺は大型店舗等の集客施設も充実し新規出店実需も見込める立地である。地価は上昇傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所、住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万298 円 1平米 23万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は予断を許さないが、明石市内の商業地の市況は回復傾向にあると見られる。 (2)市内の商業取引は立地、規模等により一様ではないが地価は概ね安定的に推移。一部上昇している地域もある。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)大久保駅に近い国道沿いの商業地域であり、地域要因に特別の変動はない。 (2)大久保駅周辺は集客施設の配置も良好で今後実需が見込める立地にある。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町駅前２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,828 円／平米 36万9,703 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,833 円／平米 39万6,168 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,685 円／平米 76万9,257 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町駅前２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,472 円／平米 37万8,444 円／坪
推定価格 平米 坪	12万669 円／平米 39万8,932 円／坪
標準価格 平米 坪	23万725 円／平米 76万2,777 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町駅前２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,447 円／平米 64万6,148 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,816 円／平米 63万7,450 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,989 円／平米 74万3,814 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大久保町駅前２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,061 円／平米 64万8,178 円／坪
推定価格 平米 坪	19万833 円／平米 63万894 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,179 円／平米 78万808 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情