路線価 (2023) 兵庫県明石市二見町南二見17-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市二見町南二見１７番１２外
価格時点	2023 年
駅名	東二見駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (2089 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (2089 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円／坪 1平米 4万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね近畿圏における中小規模工場を含む工業地域である。需要者は製造・物流業等を営む企業を主とするが、近年は流通関係の事業者も増加している。物流関連の工業地については阪神間を中心に工場立地が比較的安定しているが、供給物件が少なく地価は強含みで推移している。土地取引については画地規模が多様であること等から中心的価格帯は特には見い出せない。 (2) 同一需給圏は、概ね近畿圏全般の圏域に存する工業地域である。需要の中心は、圏内の製造関連企業、流通関連企業等であるが、圏外からの需要も認められる。幹線道路等へのアクセスが良好な臨海工業地域として熟成しており、全般的な供給不足もあって需要は強含みである。なお、中心となる価格帯については、取引が少なく、画地規模等の個別性が強いため判定出来なかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。比準価格は、代替性のある事例を基礎に試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域では賃貸による工場経営はされておらず、自用目的での取引が支配的で、賃料水準が把握できないため収益還元法の適用を断念した。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 道路アクセス等が良好な臨海工業地域であるが、賃貸による工場経営はされていない地域であり、賃貸事例が見出せず賃料水準が把握出来ないため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東二見駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	631.9 坪 (2089 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場、倉庫兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市二見町南二見１７番１２外
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	34 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)明石市西部地区に存し中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。地域要因に特別の変動はなく、物流等に係る市況の回復を背景に今後も地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)中規模工場が多い臨海工業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍により経済情勢はやや不安定な状況にあるものの、明石市内の工業地の地価は、物流関連を中心に総じて堅調である。 (2)各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。新型コロナの影響は軽微であり、明石市の工業地については、底堅い需要が認められる。
地域要因
(1)物流倉庫や工場等が多い臨海工業地域であり、需要は強含みで地価は上昇傾向で推移している。 (2)中規模工場が建ち並ぶ熟成した工業地域で、地域要因に変動はない。供給不足等により需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古郡播磨町
地域	兵庫県明石市二見町南二見１７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,348 円／平米 9万412 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,079 円／平米 18万2,091 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,710 円／平米 16万4,341 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県明石市二見町南二見１７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,930 円／平米 17万4,987 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,273 円／平米 18万6,039 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,061 円／平米 16万2,196 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県明石市二見町南二見１７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,711 円／平米 4万8,635 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,797 円／平米 10万8,427 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,468 円／平米 16万3,541 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県明石市二見町南二見１７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,804 円／平米 29万280 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,916 円／平米 16万1,716 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県明石市二見町南二見１７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,663 円／平米 25万3,448 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,896 円／平米 26万830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万93 円／平米 16万5,607 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情