路線価 (2023) 兵庫県明石市大道町2-11-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市大道町２丁目１１番２
価格時点	2023 年
駅名	西新町駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,910万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,084 円／坪 1平米 8万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は概ね明石市及びその周辺市町の圏域に存する中小工業地域である。周辺地域では住宅地への転換が緩やかに進みつつあり、住工混在の性格を備えることから、需要者は明石市及びその周辺市町の中小企業などのほか、不動産開発業者なども見込まれる。価格水準は工業地としては高位にあり、住宅地への転換期待が見込まれる。取引は個別性が強く、画地規模も様々であるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は主に山陽電鉄本線及びＪＲ神戸線沿線を中心とする、概ね明石市及び周辺市町の混在地を含む工業地域一帯。主な需要者の属性は概ね圏域内に地縁性を有する個人事業者や中小法人等が中心である。昨今の景気の持ち直しの動きに伴い、工業地としての需要は改善しつつあり、地価は底堅く推移してきている。取引される価格帯については取引自体が少なく、特殊な事情が介在する事例も多いことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地と類似の取引事例を十分には収集できなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例をもとに適切に算定されており、市場の実勢を反映するものと認められる。収益価格は、当該地域において工場地としての賃貸市場が未成熟なため採用を断念した。よって本件では、他の公示地との検討を踏まえたうえで、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の工場等を主体とする工業地域で、賃貸市場が未成熟であり、近隣地域等において同種用途の適切な賃貸事例を得られなかったため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺における事業用地については、自己使用目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を採用し、他の地価公示標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西新町駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼作業場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、店舗、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市大道町２丁目１１番２
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は大道町地区地区計画が指定されており、当面は現況を維持するものと予測されるが、長期的には緩やかに住宅地域への用途純化が進むと考えられる。地価は強含みで推移すると予測される。 (2)地域要因に特段変動は見られず、中小規模工場、住宅等が混在する地域として当面は現状を維持するものと見込まれる。景気は設備投資とともに緩やかに持ち直しており、地価は概ね底堅く推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、コロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。流通関連などの業種は好調で、一部の工業地については堅調な動きが見られる。 (2)新型コロナによる厳しい状況からは回復傾向にあり、景気は緩やかに持ち直しており圏域内では流通業務用地を中心に需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)用途混在の地域であり、地域要因に大きな変動はみられない。 (2)中小規模工場、住宅等が混在する工業地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、利便性が比較的良好であることから地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大道町２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,824 円／平米 19万4,472 円／坪
推定価格 平米 坪	8万398 円／平米 26万5,796 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,629 円／平米 27万9,783 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,600 円／平米 27万9,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大道町２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,755 円／平米 19万7,550 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,877 円／平米 24万7,543 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,743 円／平米 27万242 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大道町２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,646 円／平米 26万4 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,441 円／平米 27万9,162 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,843 円／平米 26万655 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＲ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市大道町２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,732 円／平米 24万7,064 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,658 円／平米 24万6,819 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,935 円／平米 28万795 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情