路線価 (2023) 兵庫県西宮市甲子園浦風町68 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番
価格時点	2023 年
駅名	甲子園駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,770万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,770万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万6,362 円／坪 1平米 37万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は、阪神間の通勤者を中心とする中高所得層が中心となる。利便性、住環境も良好であり、旧来からの住宅地域として住宅選好性は高い。地価は上昇傾向である。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で５０００万円台後半、細分化された新築の建売住宅では５０００～６０００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は阪神本線沿線の西宮市南部の住宅地域。需要者は市内居住者が多いが周辺市からの転入も見られる。大阪及び神戸への交通アクセスが良く住環境も良好なため需要は多い。中心となる価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度の土地で５，０００万円台後半である。細分化取引も見られ、規模を抑えた新築建売で５，０００万円から６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、収益物件も見受けられるが、一般住宅を中心とする住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性が重視され、さらに対象標準地は規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益物件等も散見されるが、中規模一般住宅を標準とした住宅地で、自用目的の取引が中心である。標準地は画地規模の制約から経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、価格牽連性の強い取引事例から求められており、市場の実態を反映した価格で信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	甲子園駅北西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域で、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。駅への接近性があり、需要が認められ、地価は上昇傾向と予測する。 (2)中規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後も現在の良好な住環境を維持して推移すると思われる。需要は底堅く、地価は上昇が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ばい・微落傾向。 (2)国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅地価格も概ね上昇基調で推移している。
地域要因
(1)甲子園駅北側の整備が整い、利便性も良好で需要は強く、地価は上昇している。 (2)地域要因に大きな変化はないが、最寄駅の接近性及び良好な居住環境から、住宅地としての選好性は高く、需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,896 円／平米 102万1,210 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,297 円／平米 100万9,312 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,058 円／平米 123万9,942 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,176 円／平米 118万7,436 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,973 円／平米 114万3,787 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,137 円／平米 126万6,651 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万4,113 円／平米 120万3,758 円／坪
推定価格 平米 坪	36万1,257 円／平米 119万4,316 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,199 円／平米 123万3,796 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,392 円／平米 101万9,544 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,003 円／平米 102万1,564 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,459 円／平米 124万1,267 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情