路線価 (2023) 兵庫県西宮市甲子園四-町84-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市甲子園四番町８４番１
価格時点	2023 年
駅名	甲子園駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万5,624 円／坪 1平米 40万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西宮市内のＪＲ東海道本線及び阪神電鉄本線沿線で、良好な住環境を維持する住宅地域である。需要者の中心は、市内若しくは阪神間居住の比較的所得の高い層である。居住環境の優れた住宅地域としての認知度も高く、底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、１２０㎡程に分割された土地で４０００万円台後半、新築建売住宅で６５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、西宮市内のＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線で、住環境が良好な住宅地域である。近隣地域及び周辺地域は、名声のある高級住宅地域で、需要者は、阪神間の中高所得層、買い替え層等が中心となり、同一需給圏内のほか他所からの転入も認められる。良好な住宅地域で需要は根強いため、地価は堅調に推移している。土地は標準地の規模で６千万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合わない賃料水準であること、自己使用目的の取引が中心で経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではなく、地積も勘案し、収益価格は求めなかった。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、他の標準地群とのバランスを踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。周辺では賃貸マンションも見られるが、取引は殆どが自用目的で、また、地価に即応する賃料を得ることは困難であり、標準地程度の規模であれば、経済合理的な経営が可能な賃貸住宅の建築は困難であるため、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、指定基準地の地価動向を踏まえ、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲子園駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅にマンションも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市甲子園四番町８４番１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北東、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅にマンションも見られる住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住宅地としての需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。良好な住宅地域であり、住宅地としての需要は根強く、今後も地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ばい・微落傾向。 (2)西宮市市街地は住環境及び利便性に比較的優れ選好性が強く、新型コロナウイルス感染症の影響も些少なため、地価は堅調である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は認められないが、良好な住環境が保たれ選好性が高く、地価は上昇している。 (2)住宅地として優良な居住環境を維持しており、地域要因に大きな変化はない。底堅い需要が認められ、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園四番町８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,951 円／平米 123万2,976 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,562 円／平米 124万1,608 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,830 円／平米 133万5,062 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園四番町８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万9,339 円／平米 125万4,095 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,971 円／平米 126万2,796 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,785 円／平米 134万4,831 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園四番町８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万4,113 円／平米 120万3,758 円／坪
推定価格 平米 坪	36万1,257 円／平米 119万4,316 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,867 円／平米 128万5,594 円／坪
査定価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園四番町８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万5,984 円／平米 130万9,123 円／坪
推定価格 平米 坪	40万340 円／平米 132万3,524 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,021 円／平米 137万8,671 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情